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上海市房地局 上海市公安局


上海市居住物业保安管理办法
上海市房地局 上海市公安局



第一条 为了加强本市居住物业安全防范工作，保障公民的人身和财产安全，根据《上海市居住物业管理条例》和《上海市社会治安防范责任条例》等有关法规，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事居住物业保安服务活动的，适用本办法。
第三条 居住物业保安服务（以下简称“物业保安”）是指物业管理单位根据物业管理服务合同，为维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。
第四条 实施物业保安应当遵守法律、法规的规定，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称“市房地局”）、上海市公安局（以下简称“市公安局”）是本市物业保安的行政主管部门。
区、县房地产管理部门和公安机关负责对本辖区内物业保安实施监督管理。
第六条 物业管理单位应当履行下列物业保安责任：
（一）聘请物业保安人员、配置必要的保安器具，组织实施安全巡逻和安全检查、维护公共秩序；
（二）消除物业管理区域内的安全隐患，落实防火、防盗、防破坏、防爆炸等安全防范措施；
（三）健全、落实各项物业保安管理制度；
（四）对聘用的物业保安人员实施教育、管理；
（五）接受物业所在地房地产管理部门和公安的监督管理；
（六）根据合同提供其它物业保安服务。
第七条 物业管理单位聘请的物业保安人员，应当具备下列条件：
（一）品行良好、身体健康；
（二）无治安拘留以上违法犯罪记录；
（三）年满18岁的60岁以下男性或者50岁以下女性。
第八条 需从事物业保安的人员应当提供本人《居民身份证》，外省市人员还需提供本市的暂住证和务工证明；向所在地公安机关提出申请，办理登记手续。
第九条 公安机关应当在接到申请材料之日起7日内审核完毕。对符合条件的人员，由区、县公安机关和房地产管理部门统一组织培训；经考核合格后，发给《物业保安人员岗位证书》（以下简称《岗位证书》）。
物业保安人员培训教材和考核大纲，由市房地局和市公安局统一编制；《岗位证书》由市房地局和市公安局统一印发，并实行年审制度。
第十条 持有《岗位证书》的人员，方可在本市从事物业保安活动。
物业管理单位应当与持有《岗位证书》的应聘人员签订《物业保安服务合同》，并向物业所在地房地产管理部门办理备案手续。
《物业保安服务合同》示范文本，由市房地局和市公安局统一印制。
第十一条 《物业保安服务合同》有效期限不得超过物业管理单位的《物业管理服务合同》的有效期。
第十二条 物业管理单位应当为被聘用的物业保安人员办理人身保险。具体实施办法另行制定。
第十三条 物业管理单位应当持被聘用保安人员的《岗位证书》、身份证照片和保险凭证，以及双方签订的《物业保安服务合同》，向物业所在地区、县公安机关办理物业保安人员《值勤证》。
物业保安人员上岗执勤必须佩戴《执勤证》。
第十四条 物业保安人员需统一着装的，其服装的式样、颜色和标志应当符合市公安局规定的要求。
第十五条 物业保安人员应当履行下列职责：
（一）向业主、使用人进行安全防范和遵守公共秩序的宣传教育；
（二）在物业管理区域内实施驻点执勤、巡逻和安全防范检查；
（三）物业管理区域内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告公安机关及有关部门，并协助调查和救助；
（四）发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告公安机关；
（五）制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动；
（六）具体实施其它物业服务。
第十六条 物业管理单位对不履行职责和《物业保安服务合同》的物业保安人员，依照《物业保安服务合同》的约定予以解聘；并收回《执勤证》交公安机关予以注销。
物业保安人员不履行职责和《物业保安服务合同》、造成一定危害后果或者《岗位证书》年审不合格的，由原审核发证部门注销《岗位证书》。
第十七条 物业保安管理所需经费，由物业管理单位依据《上海市居住物业管理条例》等有关规定收取，专款专用。
第十八条 对违反本办法的物业管理单位，由房地产管理部门或者公安机关责令整改；对整改不合格或者拒不整改的，由房地产管理部门或者公安机关依照有关法律、法规和规章的规定予以处罚，直至降低或者取消资质等级。
第十九条 物业管理区域以外的非居住物业保安管理，参照本办法执行。
本办法由市房地局、市公安局负责解释。
第二十条 本办法自1998年5月1日起施行。



1998年5月1日
　　一、基本案情：

　　2008年，李二与陈某经人介绍认识并确立恋爱关系后，到民政部门办理结婚登记手续，因李二未达到法定结婚年龄，就用其哥哥李大的身份证去登记结婚，婚姻登记机关未能识别，办理了结婚登记手续并为两人颁发了结婚证。婚后不久，陈某诉至法院，认为李二冒用李大的身份证办理结婚登记，该婚姻无效，请求法院解除两人婚姻关系。

　　二、争议焦点：

　　关于本案，第一种观点认为，李二用其哥哥李大的身份证办理结婚登记手续，骗取结婚证，其与陈某的关系属无效婚姻，人民法院应以离婚纠纷为案由受理此案，按民事诉讼程序确认李二与陈某的婚姻关系无效。

　　第二种观点认为李二用其哥哥李大的身份证与陈某登记结婚并领取结婚证，实际登记结婚的是李大与陈某，李二与陈某并不存在法律上的婚姻关系，两人属同居关系。相反，李大与陈某，存在法律上的婚姻关系。但因李大并未亲自到婚姻登记机关办理结婚登记手续，违反了婚姻自愿原则，若要解除此婚姻关系，只能申请婚姻登记机关依法撤销婚姻登记或通过行政诉讼申请人民法院依法撤销民政机关的婚姻登记行为。

　　法理评析：

　　关于如何解除陈某与李二的关系问题。《中华人民共和国婚姻法》第十规定：“有下列情形之一的，婚姻无效：（一）重婚的；（二）有禁止结婚的亲属关系的；（三）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚龄的。”第十一条规定：“因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。……”李二冒用李大身份证与陈某登记结婚，并不属于《婚姻法》第十条、第十一条规定的无效或可撤销情形，故李二与陈某的关系不能以无效婚姻处理。本案中李二与陈某于2008年才认识，两人不存在事实婚姻情形，因李二冒用李大身份证与陈某登记结婚，李大与陈某形成了法律上的婚姻关系，而李二与陈某形成同居关系，在未解除李大与陈某的婚姻关系前，陈某属“有配偶者与他人同居”的情况。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二）》的规定，当事人请求解除同居关系的，人民法院不应当受理，但当事人请求解除同居关系，属于婚姻法第3条、第32条、第46条规定的“有配偶者与他人同居”的人民法院应当受理并依法解除。本案陈某与李二的关系就属“有配偶者与他人同居”情形。因此，人民法院应当以民事诉讼程序解除李二与陈某的同居关系。

　　关于如何解除陈某与李大的关系问题。李大与陈某虽然是法律上的夫妻，但两人不是自愿结婚，李大并未亲自到婚姻登记机关签字盖章，结婚证是用欺骗方式取得，不符合婚姻成立的实质要件和程序要件，但因其不属无效婚姻和可撤销婚姻的情形，故不能申请法院直接撤销该婚姻关系。另外，1994年2月1日民政部发布的《婚姻登记管理条例》规定：“申请婚姻登记的当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的，婚姻登记管理机关应当撤销婚姻登记，对结婚、复婚的当事人宣布其婚姻关系无效并收回结婚证，……”但是2003年10月1日施行的《婚姻登记条例》对当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的情形并未规定婚姻登记机关可撤销其婚姻登记，比照后法优于前法的法律适用原则，本案应适用《婚姻登记条例》，因此，陈某不能直接申请婚姻登记机关撤销其与李大的婚姻关系。陈某只能通过行政诉讼，请求法院依法确认婚姻登记机关的具体行政行为违法，即违背了《婚姻法》关于“结婚必须男女双方完全自愿”和“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记”的规定，撤销该婚姻登记行为。

　　综上所述，本案中，由于李二冒用李大的身份与陈某登记结婚，就同时形成两个法律关系，即李二与陈某的同居关系和李大与陈某法律上的婚姻关系，对于同居关系可由法院受理并适用民事诉讼程序解除，对于法律上的婚姻关系只能通过请求法院依法确认婚姻登记机关的具体行政行为违法，撤销婚姻登记行为的途径解除。

　　（作者单位：云南省彝良县人民法院 ）
　　来源：中国法院网