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当前房企对购房者遇降价风险应对策略的法律分析/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 16:08:05  浏览:9283   来源:法律资料网
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2011年11月份,在楼市成交量持续低迷的背景下,房企存货增加,资金紧张,为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”,打动“持币观望者”,一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告,甚至表示愿意与购房人立下字据,签署协议或做出书面承诺。其实,早在2008年年底就有房企业承诺:“一年内,购房人购买的商品房一旦出现房价下跌,将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现,故伎重演”,那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事? 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”?

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式:
(1) 承诺不降价
对于一些首开盘(低开高走)或者尾盘等,房企承诺(单方声明、广告要约、双方协议等形式)购房者购房后一定时间内,与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房(如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当)再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数(如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价),约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
(2)降价就退差
房企与购房人约定,自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间(或者另外约定一个期限),购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准)下降的,房企将无条件(也可能约定附带一些条件)退还购房者差额部分房款。
(3)跌价补差,涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通,比如,有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔,赚了对半分”,房企与购房者约定,购房后一定时期内,如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌(比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准),由房企全额赔付,如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通,但财税处理不同。比如,有的房企暂收九成或者部分房款,并承诺一定时间后(如交房时、办理产权转移登记前)如果品质相同的楼盘房价(有的为了防止模糊,可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准,或者约定其他的价格参照,如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的,即视为价格下跌,房企对购房人进行差额补偿”)下跌时,购房者未交的房款就可不再缴纳。
(5) 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通,比如,房企与购房人签约协议约定,如果在一定期限,发生约定的价格下跌情形时,房企将无条件(也附带条件)给购房者非货币形式的补偿(如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等)。
(6)降价就退房
房企与购房人约定,如果在购房后一定时间内(如约定交房日前),购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格(或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等)下跌的,房企将无条件或附条件退房,有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
(7)无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”,无需任何理由。其实房企如此盘算着,即便将来退房,也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买房屋等。
(8)降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者:购房满一定时间的购房人,届时房价(约定价格参照)下跌,只要购房者提出申请,房企(或者房企指定的第三人)将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险(商业风险)的促销手段,且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话,则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值,因此上述许诺并不违反前述规定。
因此,在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下,购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据,甚至写进售楼合同或者另行约定,均为有效条款,当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是,如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利,那么实际上是一种赠与行为(与其他有偿赠予不同,如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同),而在法律上讲,恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候,房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人,房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为,不存在纳税调整的问题;签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的,要么房企按照房管部门的规定办理手续(如变更合同或者解除原合同重新签合同),要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题,那么如何认定这个补偿行为的属性,算是“折扣”(不存在纳税调整),还是“债务免除”或“捐赠”,或者是“违约赔偿”,亦或者是其他?
例如,如果采取赠与的方式,按照新《企业所得税法》规定,对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠,因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金,则计入“营业外支出”而非“财务费用”,降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人,“主动”补差是特殊时期的非常促销行为,因此,如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外,如果在办理按揭之后进行回购(相当于二手房转让,按二手房的税费计算)的话,甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜,购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
(一)对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动,很可能故意将降价认定标准约定不清。故此,只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容,才具备可操作性。但是,由于上述各种房企对价格风险承担的许诺,基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据,比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考,与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算,即便房企无意“混淆”,实际去计量降价问题也非常困难,笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张,谁举证”的举证原则,究竟怎样才算是“降价”了,购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据,因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企,或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外,也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
(二)房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就,势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动(变相的降价活动、拆分价格、托市等),但在成交价格上仍然与原价相差不大,使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
(三)房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下,对未来的房价依然充满信心。因此,房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要,如果签订的保值时间越长,升值的可能性越大,对房企来说也就越有利,完全不同于担保期限。
(四)退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,双方应当约定购房人请求解除合同的期限,未明确约定的,最晚应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样,责任应自负,投资有风险,价格波动是最正常不过的,其实,在“买涨不买跌”的投资心态下,在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协,上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则,属于市场乱象,对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

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关于印发《盘锦市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》的通知

辽宁省盘锦市人民政府


关于印发《盘锦市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》的通知
盘政发(2004]35号



各县、区人民政府,市政府各部门:

《盘锦市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》业经盘锦市第四届人民政府第5 6次常务会议审议通过,现印发给你
们,请认识组织实施。

二○○四年十一月三十日

盘锦市人民政府

盘锦市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法
第一章 总 则

第一条 为加强我市行政机关管理,完善监督制约机制,规范行政行为,提高行政效能,保证行政机关及其工作人员正确、及时、公正、高效地实施行政许可,预防和减少行政过错行为的发生,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国行政监察法实施条例》、《国家公务员暂行条例》和其他有关法律、法规、规章,制定本办法。

第二条 本办法适用于我市辖区内国家行政机关、法律法规授权组织和依法接受行政机关委托履行管理职责的组织(以下统称行政机关)及其工作人员。

第三条 本办法所称行政许可是指行政机关根据公民、法人或其他组织的申请,经依法审查,准予其从事特定活动的行为。

本办法所称行政过错是指行政机关及其工作人员因故意或过失不履行或不正确履行法定职责,以致影响行政秩序和行政效率,贻误行政管理工作,损害行政许可申请人合法权益,造成不良影响和后果的行为。

前款所称不履行职责包括拒绝、放弃、推诿、不完全履行职责程序、权限和时限履行职责等情形。

第四条 各级行政机关应按照各自职责及管理权限,负责追究行政过错责任人的过错责任。法律、法规另有规定的,从其规定。

行政监察机关负责行政过错责任追究工作的监督检查,并依法调查处理本地区影响较大的行政过错案件。

第五条 对行政过错责任追究,应坚持实事求是、有错必纠、纠错必严,惩处与责任相对应、教育与惩处相结合和公正、及时、高效的原则。

第六条 行政机关及其工作人员必须依法行政,发布规范性文件、制定行政措施和做出行政许可决定,以及相应具体行政行为,应做到主体合法、内容合法和程序合法。

第七条 各级行政机关应建立岗位责任制、首问责任制、限时办理制、公开办事制等各项制度,切实规范工作人员行政行为。

第二章行政过错责任追究范围

第八条 行政机关在实施行政许可管理时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对符合法定条件的行政许可申请不予受理的;

(二)在办公场所未依法公示应公示的事项及内容的;

(三)在受理、审查、决定行政许可过程中,未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的;

(四)申请人提交的申请材料不全、不符合法定形式,不一次告知申请人必须补正的全部内容的;

(五)未依法说明不受理行政许可申请或不予行政许可的理由的;

(六)应举行听证而不举行听证的;

(七)对不符合法定条件的申请人准予行政许可或超越法定职权作出准予行政许可决定的;

(八)对符合法定条件的许可申请,不予行政许可或不在法定期限内作出准予行政许可决定的;

(九)应依法根据招标、拍卖结果或考试成绩择优作出准予行政许可决定,而未经招标、拍卖或考试,或者不根据招标、拍卖结果及考试成绩择优作出准予行政许可决定的;

(十)不按法定程序或非法设立许可程序实施许可决定的;

(十一)对涉及不同部门的许可事项,不及时主动协调,相互推诿或拖延不办,或不移交及不及时移交的;

(十二)行政机关不依法履行监督职责或监督不力,造成严重后果的;

(十三)其他违反行政许可规定,贻误行政许可工作或损害许可申请人合法权益的。

第九条 行政机关在实施行政征收时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不公布法定收费项目、标准和依据的;

(二)无法定依据实施征收或未按法定范围、实现实施征收的;

(三)未经法定程序批准,擅自设立征收项目或改变征收标准的;

(四)实施征收不开具合法票据,不使用法定部门制发的专用票据或擅自截留、私分和开支征收款的;

(五)不出示征收资格、许可证件实施征收的;

(六)被征收单位或个人对征收有异议时,不告知法定救济权利和途径的;

(七)不具备征收资格而越权或擅自实施征收的;

(八)其他违反征收规定的行为。

前款所称行政征收,包括税收、行政事业性收费等事项。

第十条 行政机关在实施行政检查时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)无法定依据或无正当理由、事项、内容实施检查的;

(二)不出示有效资格证件,不按法定程序、时限实施检查的;

(三)不按法定权限或超越法定权限实施检查的;

(四)放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责,对检查中发现的违法行为隐瞒、包庇、袒护、纵容,不予制止和纠正的;

(五)违反规定损害被检查对象合法权益,借机“吃、拿、卡、要、报”,谋取不正当利益的;

(六)其他违反行政检查规定的。

第十一条 行政机关在实施行政处罚时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不具备行政执法资格而实施行政处罚的;

(二)违反法定行政处罚程序,违法委托实施行政处罚的;

(三)无法律和事实依据实施行政处罚,擅自设定、改变行政处罚种类及幅度的;

(四)违反有关规定,使用、丢失、损毁扣押财物给当事人造成损失的;

(五)应移交司法机关追究刑事责任而不移交,以行政处罚代替刑罚的;

(六)玩忽职守,对应依法予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚,致使公民、法人及其他组织的合法权益、公共利益或公共秩序遭受损害的;

(七)不使用罚款、没收财物单据或使用非法定部门制发的罚款、没收财物单据的;

(八)违反行政处罚规定自行收缴罚款或将收缴罚款据为己有,利用职务便利索取、收受他人财物的;

(九)未依法告知被处罚人法定救济权利和途径的;

(十)其他违法实施行政处罚规定的。

第十二条 行政机关在实施行政强制措施时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)无法定依据采取行政强制措施的;

(二)非法限制公民人身自由的;

(三)非法对公民、法人和其他组织的财产采取查封、扣押、冻结等强制措施的;

(四)违反法定程序或超越法定时限采取行政强制措施的;

(五)非法采取行政强制措施,致使公民、法人和其他组织人身权益或财产权益受到损害的。

第十三条 行政机关在履行行政复议职责时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)无正当理由对符合条件的复议申请不予受理的;

(二)不按规定转送行政复议申请或在法定期限内不作出复议决定的;

(三)在行政复议中徇私舞弊、渎职、失职的。

第十四条 行政机关在处理内部行政事务时,有下列情形之一的,应追究行政过错责任;构成犯罪的,依法追唬刑事责任:

(一)对机关、团体和社会组织、单位的来文,未按规定登记、审核和提出办理意见或无正当理由未按规定时限办理,造成不良后果的;

(二)无正当理由在规定时限内未完成本职工作或对职责范围内事项推诿、拖延不办的;

(三)对不属于本单位职权范围或不宜由本单位办理的事项,不说明、不请示、不移送的;

(四)公文办理过程中遇涉及其他部门职权的事项,不与有关部门协商或协商不能取得一致意见时,未报请上级机关批准擅自作出决定的;

(五)未严格执行保密和文档管理规定,致使文件、资料泄密、损毁或丢失的;

(六)机关行文未履行相关审批程序或由于工作疏漏,导致严重后果的;

(七)未按规定使用公章的;

(八)其他违反内部行政管理制度,贻误内部行政事务管理工作的。

第三章行政过错责任划分与承担

第十五条 行政过错责任分为:直接责任、主要领导责任和重要领导责任。

第十六条 承办人未经审核人、批准人批准,直接作出具体行政行为,导致行政过错的;承办人弄虚作假、徇私舞弊,使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责,导致行政过错的;虽经审核人审核、批准人批准,但承办人不依照审核、批准事项实施具体行政行为,导致行政过错的,其承办人均负直接责任。

第十七条 承办人提出的方案或意见有错误,审核人、批准人应发现而没有发现,或发现后未予纠正,导致行政过错的,承办人负直接责任,审核人负主要领导责任,批准人负重要领导责任。

第十八条 审核人不采纳或改变承办人的正确意见,经批准人批准导致行政过错的,审核人负直接责任,批准人负主要领导责任;审核人不报请批准人批准直接作出决定,导致行政过错的,审核人负直接责任。

第十九条 批准人不采纳或改变承办人、审核人的正确意见,未经承办人拟办、审核人审核,批准人直接作出决定,导致行政过错的,批准人负直接责任。

第二十条 领导指令、干预具体行政行为,导致行政过错的,指令、干预的领导负直接责任。

第二十一条 集体研究决定,导致行政过错的,决策人负主要领导责任,持错误意见的人负直接责任,持正确意见的人不承担责任。

第二十二条 上级机关改变下级机关作出的抽象和具体行政行为,导致行政过错的,上级机关负责人负重要领导责任。

第二十三条 经过听证作出的决定,批准人同意听证主持人的错误建议导致行政过错的,听证主持人负直接赁任,批准人负主要领导责任;批准人不采纳听证主持人的正确建议导致行政过错的,批准人负直接责任,听证主持人不承担责任。

第二十四条 复议机关改变原行政行为,导致行政过错的,复议机关负责人负重要领导责任。

第二十五条 两人以上故意或过失,导致行政过错的,按个人所起作用确定行政过错责任。

第四章行政过错责任追究

第二十六条 行政过错责任追究的方式分为:

(一) 书面告诫;

(二)通报批评;

(三)取消当年评优评先资格;

(四)扣发奖金;

(五)调离工作岗位或停职离岗培训;

(六)给予行政纪律处分;

(七)法律、法规、规章规定的其他方式。

以上追究方式可以单处或并处。

第二十七条 根据情节轻重、损害后果和影响大小,行政过错分为轻微过错、一般过错、严重过错和特别严重过错:

(一)情节轻微,给行政机关和行政管理相对人未造成损害和影响,或虽造成了较小影响,但能及时纠正、补救的,属轻微过错;

(二)情节较轻,给行政机关和行政管理相对人造成损害和影响较小的,属一般过错;

(三)情节严重,给行政机关和行政管理相对人造成严重损害、影响较大的,属严重过错;

(四)情节特别严重,给行政机关和行政管理相对人造成特别严重损害、影响重大的,属特别严重过错。

第二十八条 属轻微过错,对负直接责任者,单独给予本办法第二十六条第(一)项行政过错责任追究。

书面告诫可根据情节同时给予责令限期整改、作书面检查、通报批评。

行政机关工作人员一年内被告诫一次,当年年度考核不能被评为优秀等次。一年内被告诫两次,当年年度考核暂定为基本称职等次,责令其限期改进,告诫期满有明显改进的可定为称职等次,仍无改进的定为不称职等次,调整工作岗位,改任非领导职务或降职。一年内被告诫三次,当年年度考核定为不称职等次,并给予本办法第二十六条第(二)、(三)项行政过错责任追究,同时予以降职;符合《国家公务员辞职辞退暂行规定》的,予以辞退。

第二十九条 属一般过错,对负直接责任者,单独给予或合并给予本办法第二十六条第(二)、(三)、(四)项行政过错责任追究;对负主要领导责任和重要领导责任者,给予本办法第二十六条第(一)、(二)、(三)项行政过错责任追究。

第三十条 属严重过错,对负直接责任者,给予行政降级以下行政纪律处分,合并给予本办法第二十六条第(二)、(三)、(四)、(五)项行政过错责任追究;对负主要领导责任者,给予行政记大过以下行政纪律处分,合并给予本办法第二十六条第(二)、(三)、(四)项行政过错责任追究;对负重要领导责任者,给予行政警告或行政记过纪律处分,合并给予本办法第二十六条第(二)、(三)、(四)项行政过错责任追究。

第三十一条 属特别严重过错,对负直接责任者,给予行政撤职或行政开除纪律处分,合并给予本办法第二十六条第(三)、(四)、(五)项行政过错责任追究;对负主要领导责任者,给予行政降级以上纪律处分,未给予行政开除纪律处分的,合并给予本办法第二十六条第(三)、(四)(五)项行政过错责任追究;对负重要领导责任者,给予行政记大过以上纪律处分,未给予行政开除纪律处分的,合并给予本办法第二十六条第(三)、(四)、(五)项行政过错责任追究。

第三十二条 因行政过错侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益,造成损害并涉及赔偿的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》有关规定,追究过错责任人的赔偿责任。

第三十三条 行政过错责任人有下列行为之一的,应.从重处理:

(一)一年内出现两次以上行政过错责任追究的;

(二)干扰、阻碍、不配合对其行政过错行为进行调查的;

(三)对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的;

(四)在履行职责过程中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为及收受当事人财物、接受当事人宴请、参加当事人提供的旅游和娱乐活动的;

(五)对纠正其违法行为的决定拒不执行的。

第三十四条 行政过错责任人主动发现并及时纠正错误,未造成重大损失或不良影响的,可从轻或免予追究行政过错责任。

第三十五条 有下列情形之一的,不追究行政机关工作人员的行政过错责任:

(一)行政管理相对人弄虚作假,致使行政机关工作人员无法作出正确判断的;

(二)法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体,致使行政机关工作人员理解错误的;

(三)出现意外或不可抗力因素致使行政过错发生的。

第五章 行政过错责任追究机构和程序

第三十六条 行政机关应设立行政过错责任追究组织,其组织应由单位领导班子成员、监察、法制、人事等部门负责人共同组成,主要履行下列职责:

(一)决定是否对行政过错行为进行调查;

(二)审议调查或审理报告;

(三)作出处理决定。

第三十七条 行政过错责任追究组织的办事机构应由监察、法制和人事等部门工作人员组成,主要履行下列职责:

(一)受理投诉、检举和控告;

(二)调查行政过错行为;

(三)拟订调查报告,提出处理意见。

第三十八条调查处理行政过错行为,应实行回避制度。

行政过错责任追究组织成员及其办事机构工作人员与行政过错有利害关系,可能影响公正处理的,应实行回避。

第三十九条 行政过错责任追究,应按照干部人事管理权限和行政处分审批权限的有关规定及程序办理。对行政过错责任人作出的处理决定,应报送同级监察机关及组织、人事部门备案。

第四十条 行政机关有下列行政行为之一的,应进行调查,以确定行为人是否应承担行政过错责任:

(一)发布规范性文件和制定行政许可措施有违法情形被上级

(二)作出的行政行为,经行政诉讼,被人民法院判决撤销或部分撤销,重新作出行政行为的;

(三)作出的行政行为,经行政复议,上级机关变更、撤销或收回原处理决定,重新作出行政行为的;

(四) 行政行为在上级或同级人大、政府行政执法监督检查中被认定错误,要求调查处理的;

(五)行政行为受到公民、法人和其他组织投诉、检举、控告的;

(六)行政行为被上级机关要求调查的。

第四十一条 对于公民、法人和其他组织的投诉、检举、控告,行政过错责任追究办事机构应在7个工作日内审查是否有事实依据并决定是否受理。经审查有事实依据的,应当受理;没有事实依据的,不予受理,但有明确投诉人、检举人、控告人的,应告知不受理理由。

第四十二条 决定进行调查的案件,应在1 5个工作日内调查处理完毕。情况复杂的,经批准,可延长15个工作日办理。但法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

第四十三条 投诉人、检举人、控告人对不受理决定不服,或认为不便向作出行政行为的机关提出投诉、检举、控告的可向监察机关提出。

监察机关收到投诉、检举、控告后,应责成作出行政行为的机关及时处理或直接受理。对行政机关行政首长的投诉、检举、控告,由监察机关按照有关规定办理。

监察机关直接办理的案件,涉及行政纪律处分的,依照《中华人民共和国行政监察法》有关规定办理。

第四十四条 对行政过错责任人的处理决定,有明确投诉人、检举人和控告人的,应告知投诉人、检举人和控告人。

第四十五条 行政过错责任人有陈述权和申辩权。

行政过错责任人对行政过错责任追究处理决定不服的,可自收到处理决定之目起1 5个工作日内,向作出处理决定的机关提出申诉。申诉处理决定应在30个工作日内作出,并给予书面答复,但申诉期间不停止原行政过错责任追究决定的执行。

对行政处分决定不服的,依照《中华人民共和国行政监察法》有关规定处理。

第六章附则

第四十六条 对于行政过错责任追究,法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第四十七条 本办法所称批准人,一般指行政机关行政首长及其副职人员。审核人,一般指行政机关内设机构主要领导及其副职人员。承办人,一般指具体承办行政管理事项的工作人员。依照行政机关内部管理分工规定或经行政授权,由其他工作人员行使批准权、审核权的,具体行使批准权、审核权的人员为批准人、审核人。

第四十八条 各级行政机关应依据本办法规定,结合本单位业务实际,制定行政过错责任追究具体实施办法。本办法未作出具体规定的,各单位可从实际出发予以补充和完善。

第四十九条 本办法实施中的具体问题,由市监察局负责解释。

第五十条 本办法自2005年1月1日起施行。



关于印发《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》的通知

建设部


关于印发《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》的通知

建城[1995]383号


各省、自治区、直辖市建委(建设厅),各计划单列市建委,北京市市政管理委员会,深圳市城管办:

  根据国务院《城市绿化条例》规定,我部制定了《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化资质标准》,现印发给你们,请在今后城市园林绿化行业管理工作中按照执行。执行中的问题,请及时告知我部城建司。

  附件:1.城市园林绿化企业资质管理办法

     2.城市园林绿化企业资质标准

中华人民共和国建设部
一九九五年七月四日

城市园林绿化企业资质管理办法

  一、根据《城市绿化条例》的规定,为加强城市园林绿化市场的管理,保障城市园林绿化规划、建设和管理质量,对城市园林绿化企业实行资质审查发证管理,特制定本办法。

  二、本办法所称城市园林绿化企业,是指从事各类城市园林绿地规划设计,组织承担城市园林绿化工程施工及养护管理,城市园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪生产、养护和经营,提供有关城市园林绿化技术咨询、培训、服务等业务的所有企业,包括全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资企业、中外合作经营企业、联营及股份制企业、私营企业和其他企业,均应纳入城市园林绿化行业管理范围,进行资质审查管理。

  三、本办法所称资质,是指企业的人员素质、技术及管理水平、工程设备、资金及效益情况、承包经营能力和建设业绩等。

  四、国务院建设行政主管部门主管全国城市园林绿化企业的资质管理工作。

  城市园林绿化企业资质审查按建设部《城市园林绿化企业资质标准》分级进行,并统一印制 《城市园林绿化企业资质证书》。一级企业由省、自治区建设行政主管部门,直辖市园林绿化行政主管部门进行预审,提出意见,报国务院建设行政主管部门审批、发证。二级企业由所在省、自治区建设行政主管部门、直辖市园林绿化行政主管部门或其授权机关审批、发证,并报国务院建设行政主管部门备案。三级和三级以下企业由所在城市园林绿化行政主管部门审批、发证,报省、自治区建设行政主管部门备案。

  五、申请资质审查的企业须提交下列文件:

  (一)城市园林绿化企业资质申报表;

  (二)企业法人代表和经济、技术、财务负责人有关证件;

  (三)企业工程技术人员和经营管理专业人员明细表及技术职称证书(复印件);

  (四)企业主要技术工种情况明细表及岗位合格证书(复印件);

  (五)中级以上技术工种、级别明细表及证明材料;

  (六)由上级主管部门或资产评估单位审查的企业固定资产原值和流动资金数量证明书;

  (七)企业业绩证明;

  (八)其他文件、证明。

  六、城市园林绿化企业凡从事规划设计、建筑工程施工、古建筑维修和仿古建筑施工的,均应按有关规定向相应的主管部门申请企业的资质等级,经批准取得证书后,方可从事相应的经营活动。

  七、新开办的城市园林绿化企业,应持本规定第五条所列文件向城市园林绿化行政主管部门申请资质初审,初审同意后,颁发《城市园林绿化企业资质试行证书》。

  《试行证书》使用两年后,城市园林绿化行政主管部门对企业进行正式资质审查验收,审定合格后,才可获得《证书》。

  对不符合资质标准,验收不合格的,限期整改;整改后仍不合格,城市园林绿化行政主管部门取消企业资质或予以降级审查,企业应到工商行政管理机关办理变更登记或注销手续。

  八、凡通过资质审查并取得《城市园林绿化企业资质证书》的企业,必须接受资质审查部门的年度审查。

  九、违反本办法,有下列行为之一的,由城市园林绿化行政主管部门处以警告、罚款或吊销证书。

  (一)不按规定申请办理资质审查的;

  (二)申请资质时隐瞒情况、弄虚作假的;

  (三)伪造、涂改、出租、借用、转让和出卖资质证书的;

  (四)违反资质标准超越等级或超越营业范围承接工程项目的。

  十、各省、自治区建设行政主管部门、直辖市园林绿化行政主管部门可根据本办法,制定实施细则。

  十一、本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

  十二、本办法自一九九五年十月一日起施行。

城市园林绿化企业资质标准

  一、一级企业

  (一)具有8年以上城市园林绿化经营经历。

  近5年承担过面积为60000平方米以上的园林绿化综合性工程,并完成栽植、铺植、整地、建筑及小品、花坛、园路、水体、水景、喷泉、驳岸、码头、园林设施及设备安装等工程,经验收,工程质量合格。

  具有大规模园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪的培育、生产、养护和经营能力。

  具有高水平园林绿化技术咨询、培训和信息服务能力。在本省(自治区、直辖市)或周围地区内有较强的技术优势、影响力和辐射力。

  (二)企业经理具有8年以上从事园林绿化经营管理工作的资历,企业具有园林绿化专业高级技术职称的总工程师,中级以上专业职称的总会计师、经济师。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计、计算机等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于20人;具有中级以上技术职称的园林工程师不少于7名,建筑师、结构工程师及水、电工程师都不少于1名。企业主要技术工种骨干全部持有中级以上岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种除包括绿化工、花卉工、草坪工、苗圃工、养护工以外,还应包括瓦工、木工、假山工、石雕工、水景工、木雕工、花街工、电工、焊工、钳工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的25%以上。

  (五)企业技术设备拥有高空修剪车、喷药车、洒水车、起重车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪和信息处理系统等。

  (六)企业固定资产现值和流动资金在1000万元以上,企业年总产值在1000万元以上,经济效益良好,利润率20%以上。

  (七)企业所承担的工程,培育的植物品种,或技术开发项目获得部级以上奖励或获得国际性奖励。

  二、二级企业

  (一)具有6年以上园林绿化经营经历。

  近4年承担过面积为30000平方米以上的综合性工程施工,或具有园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪的培育、生产、养护和经营能力。

  具有园林绿化技术咨询、培训和信息服务能力。在本市具有较强的技术优势和影响力。

  (二)企业经理具有6年以上从事园林绿化经营管理工作;企业具有园林绿化专业中级以上技术职称的总工程师,财务负责人具有助理会计师以上职称。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于15人;具有中级以上技术职称的园林工程师不少于5名,建筑师及水、电工程师各1名。企业主要技术工种全部持有中级岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种应包括绿化工、花卉工、草坪工、养护工、瓦工、木工、假山工、石雕工、水景工、电工、焊工、钳工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的15%以上。

  (五)企业技术设备拥有高空修剪车、喷药车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪、微机等。

  (六)企业固定资产现值和流动资金在500万元以上。年总产值在500万以上。利润率20%以上。

  (七)企业所承担的工程,培育的品种,或技术开发项目获得省级以上奖励。

  三、三级企业

  (一)具有4年以上园林绿化经营经历。

  近3年承担过面积为10000平方米以上综合性工程施工,或具有园林绿化苗本、花卉、盆景、草坪培育、生产、养护和经营能力。

  (二)企业经理具有4年以上园林绿化经营管理工作的资历,企业技术负责人具有园林绿化专业中级以上职称,财务负责人具有助理会计师以上职称。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于12人;具有中级技术职称以上的园林工程师不少于3名,建筑师1名,企业主要技术工种全部持有中级岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种应包括绿化工、花卉工、草坪工、养护工、瓦工、木工、假山工、水景工、电工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的10%。

  (五)企业技术设备拥有修剪车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪、微机等。

  (六)企业固定资产原值和流动资金在100万元以上。年总产值在100万元以上。

  四、三级以下企业资质标准由各市城市园林绿化行政主管部门参照上述规定自行确定。

  五、各级城市园林绿化企业营业范围:

  (一)一级企业可在全国或国外承包各种规模及类型城市园林绿化工程,可从事城市绿化苗木、花卉、盆景、草坪等植物材料的生产经营,可兼营技术咨询、信息服务等业务。

  (二)二级企业可跨省区承包50公顷以下城市园林绿化综合工程,可从事城市园林绿化植物材料生产经营、技术咨询、信息服务等业务。

  (三)三级企业可以在省内承包20公顷以下城市园林绿化工程,可兼营城市园林绿化植物材料。