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深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。

　　基本单元的确定条件为：

　　（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；

　　（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。

　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。

　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。

　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。

　　房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

劳动部 国家经贸委


劳动部、国家经贸委关于印发《现代企业制度试点企业劳动工资社会保险制度改革办法》的通知

1995年6月9日，劳动部、国家经贸委

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：现将《现代企业制度试点企业劳动工资社会保险制度改革办法》发给你们，请据此指导本地区、本部门有关职能机构结合实际情况贯彻落实，及时解决试点工作中出现的问题。

附：现代企业制度试点企业劳动工资社会保险制度改革办法
为了指导和规范现代企业制度试点企业（以下简称企业）劳动工资社会保险制度改革，根据《中华人民共和国劳动法》和国家的有关规定，制定本办法。
一、要按照社会化大生产和社会主义市场经济的要求建立企业劳动工资社会保险制度。通过改革，使企业拥有独立的用人自主权，劳动者拥有独立的择业自主权，双方在国家指导和劳动力市场供求机制作用下，通过劳动合同确定各种劳动条件，建立稳定和谐的劳动关系，建立科学合理的现代企业内部劳动管理制度；使企业拥有工资分配自主权，在职工工资增长低于经济效益增长的前提下，根据劳动力市场供求状况变化和国家有关政策规定，自主确定工资水平和内部分配方式，贯彻按劳分配原则；使企业依照法律、法规参加政府统一的各项社会保险，并承担相应的责任和义务。
二、企业在条件公开、平等竞争、双向选择的原则下，自主决定招用职工的时间、条件、方式和数量。跨地区招用职工和招用农民工按照国家和当地政府规定办理。
三、企业与职工签订书面劳动合同确定劳动关系。厂长（经理）、副厂长（副经理）以及实行公司制的企业的财务负责人与董事会签订劳动合同，其余员工均与企业法人代表签订劳动合同。
企业要规范劳动合同管理，依据劳动合同协调企业与职工的劳动关系；建立企业劳动争议调解委员会，负责调解本企业的劳动争议。
四、企业根据生产经营和市场竞争的需要，自主确定经营管理机构，自主设置本企业经营管理和技术职务。在企业内取消管理人员、技术人员的国家干部身份。对经考核不适应担任管理、技术职务的人员，可以安排到工人岗位上工作；对经考核符合管理、技术职务要求的工人，可以聘用为管理、技术职务人员；对各类岗位都建立企业内部的竞争上岗机制。
五、企业应建立健全科学的劳动管理制度，根据国家、行业的劳动定员定额标准，制定企业的具体标准，在法定工时内合理确定职工的劳动量，完善劳动组织管理，合理安排工作岗位和工作班制，改进作业方式，提高劳动生产率。
六、企业可在劳动行政部门的指导下，建立集体协商制度，按照国家的《集体合同规定》，由工会或职工代表与企业就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项进行平等协商，签订集体合同。
企业与职工个人签订的劳动合同中的劳动报酬和劳动条件不得低于集体合同规定的标准。
七、企业可以根据生产经营情况，按照国家规定进行经济性裁减人员。被裁减的人员，可依据企业开具的名单和有关证明到当地劳动部门登记，享受失业保险待遇；各地劳动部门应认真接收被裁减人员，并运用现有失业保险基金保障其基本生活，提供职业介绍、转业训练、生产自救等再就业服务。
八、企业应向被裁减人员发放一次性经济补偿，其数额按被裁减人员被裁减前十二个月的月平均工资（被裁减人员的月平均工资低于企业月平均工资的，按企业月平均工资）计算，在本单位工作的年限满一年，发给相当于一个月平均工资的经济补偿。
九、企业应制定富余人员安置计划，积极做好富余人员安置工作，政府有关部门应给予指导、帮助和扶持。企业可以从盘活存量资产的收益中，划出一定比例的资金专门用于本企业现有富余人员的工作安置和生活保障。
对企业新办安置富余人员的独立核算、自负盈亏的企业，其减免所得税的政策，按国务院《国有企业安置富余人员规定》（国发〔1993〕111号令）和财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字〔94〕001号）执行。
十、企业应在工资总额增长低于经济效益增长、实际平均工资增长低于劳动生产率增长（以下简称“两低于”）的原则下，确定本企业的工资水平。
组建为股份公司或有限责任公司的企业的工资管理，按照《中华人民共和国公司法》和劳动部、国家体改委《股份有限公司劳动工资管理规定》（劳部发〔1994〕497号）执行。
未实行公司制的，盈利企业经劳动行政部门批准，可以按“两低于”的原则确定年度的工资总额增长率，也可以实行工资总额与经济效益挂钩办法；亏损企业均实行工资总额与减亏指标挂钩办法。在工效挂钩工作中要加强企业间的横向比较，严格核定挂钩基数，并按“两低于”的原则确定浮动比例；要把国有资产的保值增值作为重要的考核指标；严格按照国家规定清算应提工资，杜绝挂上不挂下的现象。
十一、劳动行政部门依法监督检查企业执行“两低于”原则的情况，依法纠正企业违反国家法律、法规和政策增加工资的现象。
十二、企业经营者试行年薪制。经营者年薪与职工工资收入分离，与企业生产经营成果（主要依据利润或减亏指标）、责任、风险和资产保值增值相联系。
实行公司制的企业，经营者年薪由企业董事会确定，劳动行政部门应对经营者年薪水平提出指导意见；未实行公司制的企业，经营者年薪由劳动行政部门会同经贸、财政部门确定。
十三、企业在全面进行岗位劳动评价和职工劳动贡献考核的基础上，建立充分体现按分配原则的岗位技能工资制或其他内部分配制度，依据劳动技能、劳动责任、劳动强度、劳动条件和劳动贡献自主确定企业内部各类人员工资水平和工资关系，合理拉开工资差距，充分发挥工资的激励职能。企业要合理调整职工工资收入结构，实行收入工资化、货币化。
十四、企业应根据国家规定，建立并严格执行工资支付制度，规范工资支付行为，并把对职工个人的工资收入支付与履行《中华人民共和国个人所得税法》规定的义务相结合，严格代扣代缴职工和经营者个人所得税。
十五、企业所在地区政府要将社会保险改革纳入当地社会经济发展的总体规划，按照国家规定推行养老、失业保险制度改革，积极进行工伤、医疗和女职工生育保险改革试点。要加快社会保险的社会化管理服务体系建设步伐，尽快实现企业承担的社会保险职责的社会化。当地劳动行政部门必须把企业纳入本地社会保险网，建立工作关系，并对企业给予具体的业务指导。企业必须积极参加所在地的各项社会保险制度改革（经国务院批准已参加行业养老保险统筹的企业可不参加当地养老保险统筹）。大型企业内部可根据实际需要建立社会保险服务机构，同当地社会保险机构相配合，努力开展各项管理服务工作。
十六、企业可以根据经济效益状况为职工建立补充养老保险。企业应鼓励职工个人参加储蓄性养老保险。
十七、企业要着眼于长远发展，努力提高职工的技术素质，制定岗位规范，开展岗位培训和技能考核评定工作。
十八、企业应遵守国家有关劳动法律、法规和规章，加强劳动法制的宣传教育，依法保障职工合法权益。企业制定的有关劳动管理的规章制度，应抄报劳动行政部门备案。企业应自觉接受劳动监察，提供真实情况，认真执行劳动监察机构的处理决定。
十九、本办法目前适用于经国家批准的现代企业制度百家试点企业。
二十、本办法由劳动部负责解释。