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水运工程质量监督暂行规定(已废止)

作者:法律资料网 时间:2024-05-22 09:09:39  浏览:9677   来源:法律资料网
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水运工程质量监督暂行规定(已废止)

交通部


水运工程质量监督暂行规定
1993年10月22日,交通部

第一章 总 则
第一条 为加强政府对水运工程质量的监督管理、提高水运工程质量和投资效益,制定本暂行规定。
第二条 水运工程实行“政府监督,工程监理,企业自检”的质量保证体系。
第三条 水运工程质量监督部门是代表政府对水运工程进行监督管理的专职机构,依据国家有关法规和部颁的现行技术规范、规程和质量检验评定标准,对水运工程质量和建设行为进行强制性的监督管理。在工程实施阶段,凡与工程质量有关的建设行为都必须接受质量监督部门的监督。
第四条 凡新建、改建、扩建的水运工程基本建设项目及其配套、辅助(含住宅与文化卫生设施)和附属工程均由水运工程质量监督部门负责监督。外资、合资的水运工程建设项目及港口技改、大修工程参照本规定执行。

第二章 机构与人员
第五条 交通部主管全国水运工程质量监督工作,按照统一规划,分级管理的原则,交通部设基本建设工程质量监督总站(以下简称监督总站);各省、自治区、直辖市交通主管部门设交通(或水运)工程质量监督站(以下简称质监站);部属航务、航运管理局设水运工程质量监督站(以下简称质监站);部属、双重领导港务局设港口工程质量监督站(以下简称质监站);各地、州、市交通主管部门根据当地实际情况可设立地、州、市交通(或水运、港口)工程质量监督分站(以下简称质监分站)。
第六条 部属、双重领导的港务局设立的港口质监站,挂靠港务局,业务上受部监督总站领导;其它各级质监站隶属同级政府交通主管部门,业务上受上一级质监站指导。
第七条 各级质监站应按监督工程范围,监督工作深度配备监督人员(以下简称质监人员)。质监人员数量由同级交通主管部门(或部属、双重领导港务局)根据专业结构合理、配套的原则,征求上一级质监站的意见后确定。质监站中直接从事工程质量监督工作的工程技术人员不少于该站人员总数的70%,且专职质监人员不得少于3人,兼职质监人员不得多于专职质监人员的40%,其岗位资格分为监督工程师和监督员。
第八条 各级质监站和质监人员必须经上一级质监部门考核认证,取得合格证书后,方可从事工程质量监督工作。各级质监站应机构健全,职责明确,独立、公开地开展质监工作。

第三章 职责与程序
第九条 各级质量监督站应对所辖区域内的水运工程质量进行全面监督,保证所监督的工程达到国家规定的质量验收标准。
第十条 监督总站的主要职责
(一)贯彻执行国家有关工程质量监督方针、政策和工程监理法规,制定交通系统建设工程质量监督、工程监理法规并监督实施。
(二)归口管理、检查、指导水运工程质量监督和监理工作;组织质监人员和监理人员培训;组织对水运工程质量监督站、监理单位和监督、监理人员的资质考核工作。
(三)统一规划建立和管理水运工程质量检验测试中心。
(四)对国家和部属重点工程建设项目的工程质量和监理工作进行检查,组织行业工程质量抽查活动,发布工程质量动态,组织交流开展工程质量监督、工程监理的经验。
(五)对某些大中型工程建设项目及利用外资项目,参加设计文件审查、开竣工报告审查、评标、竣工验收及工程质量核验等有关工作。
(六)参与部级优秀勘察、优秀设计、优质工程的评审工作;参与国家级优秀勘察、优秀设计,优质工程的审查申报及行业评审工作。
(七)组织、参与对重大工程质量事故的调查、处理,仲裁工程质量争端。
第十一条 质监站在水运(港口)工程质量监督方面的主要职责:
(一)贯彻执行国家和上级交通主管部门颁发的工程质量监督和工程监理工作方针、政策和法规,制定本地区的水运(港口)工程质量监督实施细则。
(二)规划、管理本地区水运(港口)工程质量监督、工程监理工作;负责下级质监站及其人员的考核发证工作;参加交通主管部门组织的申报监理单位和监理工程师资格报告的审查工作,根据有关规定组织小型水运工程专项监理工程师的资质考核工作。
(三)监督检查工程现场监理机构、施工单位的工程质量保证体系及其人员的工作。
(四)参与对投标单位的资质审查和对未实行监理的工程项目的《开工报告》审查,参加重大工程项目的设计文件审查和施工图设计交底工作。
(五)负责完工工程质量鉴定和质量等级核定,组织竣工验收活动中对工程质量的评定工作。
(六)组织、参与一般工程质量事故(主要指影响结构安全,改变结构型式,影响结构耐久性等方面的事故)的调查处理,仲裁工程质量争端;参与重大工程(产品)质量事故及经济损失5万元至10万元的工程质量事故的调查处理,督促事故上报及检查事故处理方案的执行情况。
(七)组织工程质量检查,定期发布工程质量动态。
(八)参与本地区行业优秀勘察、优秀设计、优质工程的评审工作,负责对申报省(部)、国家级优质工程的项目进行质量鉴定。
(九)组织本地区、本部门质量监督、工程监理工作经验交流和组织质监人员和监理人员的业务培训。
第十二条 质监分站的职责由质监站根据本暂行规定制定。
第十三条 从工程招投标到工程保修期结束,为水运工程建设项目质量监督期。
第十四条 在质量监督期内建设单位应向主管质监站提供下列文件及资料:
一、开工前
(一)初步设计的批复文件,施工合同副本,全套施工图纸,地质勘察资料等有关资料。(施工图纸、地质勘察资料在工程竣工后返回发送单位)
(二)《监理合同》副本、监理工作计划、监理试验室的装备和试验人员清单,监理单位和监理人员的资质证明。
(三)施工单位工地试验室装备和人员清单,参加施工的主要技术负责人、质量自检程序和人员名单。
(四)施工组织设计。
二、开工后
(一)设计交底及施工图纸汇审报告。
(二)施工过程中重大变更通告。
(三)工程自评资料及有关工程竣工验收资料。
第十五条 建设单位在进行招标工作前,应与主管该地区的水运(港口)工程质量监督站联系,填写《水运工程质量监督登记表》(表一),办理监督手续,同时确定投标单位资格。
建设单位在报送《开工报告》的同时,应向质监站报送第十四条第一款所列资料;质监站应在两周内对所收资料及现场进行核实,确定该工程的质量监督人员,制定工程质量监督计划,填发《水运工程质量监督通知书》(表二),送建设、设计、施工、监理单位和当地建设银行。
第十六条 工程施工中,质监站按《水运工程质量监督通知书》的内容开展质量监督工作。
(一)对实行施工监理的项目,质监站要对现场监理机构的工作程序、试验室、检测试验方法及工作质量进行监督检查;随机抽查工程质量和检测试验数据,填发《水运工程质量监督抽查意见通知书》(表三);对于重大工程质量问题要求建设单位和监理单位按照合同或有关规定及时处理,处理方案及结果应报质监站,经质监站复查合格后方可进行下道工序。
(二)对未实行施工监理的工程项目,质监站要作到三步到位(即基础工程、主体工程、竣工验收),并对隐蔽工程,特别是影响使用功能、安全性能的重要部位及主要施工工序进行抽查,对工程主要预制混凝土构(配)件及外购件进行监督抽查,填发《水运工程质量监督抽查意见通知书》,按有关工程质量检验评定标准进行抽验,评定工程质量。
(三)无论工程项目是否实行监理,质监站均应定期对施工单位的质量保证体系和规章制度执行情况进行检查;对非法转包、分包的原合同单位,有权处以罚款并勒令转包、分包单位退场。
(四)对不按批准设计文件组织施工,不执行技术规范、操作规程,管理工作混乱造成施工质量低劣的施工单位,质监站可令其返工、停工整顿,并处以罚款。如果施工单位拒不执行,质监站可视其情节有权通知建设单位和建设银行停付工程款,中止施工合同,直至建议主管部门吊销其资质证书。
因工作失职、渎职而造成工程质量事故的监理人员,质监站有权要求建设单位予以辞退、调换。对无证监理或越级监理的单位和个人,质监站有权要求建设单位予以清退。
第十七条 工程完工后,由质监站对工程质量进行鉴定,并签发《水运工程质量鉴定书》(表四)。未经质监站鉴定或鉴定不合格的工程不能组织竣工验收,不能交付使用。
质监站参与竣工验收,负责组织对工程质量的评定,并提出工程质量评定意见。
第十八条 工程保修期,质监站受理对工程质量问题的投诉。
第十九条 质监站根据本规定处以罚款的金额范围为500元至5000元,所有罚款只能用于奖励优质工程,要求单独立帐,专款专用。
第二十条 质监站根据监督工作需要,有权使用、调阅监理单位、施工单位与工程有关的技术资料和检测试验报告,有权对受监工程的各个部位拍照和录相。

第四章 管理与经费
第二十一条 工程质量监督工作以预防为主,坚持科学性、公正性、按程序办事,用数据说话,公开办事制度,公开处理结果。
第二十二条 各级质监站的年度监督计划,年度工作总结及大中型工程项目、重点工程项目的监督情况,应及时报上级交通主管部门和上级质监站。
第二十三条 质监人员必须认真学习和贯彻执行国家有关建设工程质量的方针、政策、法规和质量标准。坚持原则,秉公办事。主管部门和上级质监站对工作成绩突出的质监站和人员,给予表彰、奖励;对玩忽职守、以权谋私等违法乱纪或因监督失误造成重大工程质量事故的责任者,视情节可调离质监岗位,给予行政处分和经济处罚,直至追究刑事责任。
第二十四条 质监人员的工作岗位主要在施工现场,劳动保护、福利待遇由其行政主管部门参照当地施工现场质量检查人员的标准确定。
第二十五条 水运工程质量监督和检测按国家有关规定收取费用。质监费的费率为受监工程概算的千分之一点五至千分之二点五;经济特区及邻近地区,可略高于当地建筑工程质量监督站监督收费的有关规定。土建工程参照当地建筑工程质量监督站监督收费的有关规定。
质监站为独立核算、非盈利性的事业单位,当所收取的质监费不能满足开展质监工作需要时,由其主管部门或挂靠单位行政拨款予以解决。
第二十六条 工程质量监督费应在当地建设银行单独开户。质监费主要用于监督工作的日常经费开支以及购置检测仪器、设备和交通工具等,专款专用,任何单位不得挪用。

第五章 附 则
第二十七条 各省、自治区、直辖市交通主管部门可根据本暂行规定制定实施细则。
第二十八条 本暂行规定由交通部基本建设工程质量监督总站负责解释。
第二十九条 本暂行规定自发布之日起施行。原《交通部基本建设工程质量监督管理暂行办法》同时废止。
表一 水运工程质量监督登记表
----------------质量监督站:
----------------工程项目的招标工作即将开始,按照交通部《水
运工程质量监督暂行规定》和----------------的要求,现提供该工程
项目的工程概况和竞标单位的资质情况,请予以办理监督手续。
附件一:工程概况
申请单位(公章)
年 月 日

附件:工 程 概 况
--------------------------------------------------------------------
| 工程名称| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 工程地点| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 建设依据| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 建设单位| |
|----------|----------------------------------------------------|
|负 责 人| |联系人及电话| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 设计单位| |
|----------|----------------------------------------------------|
|设计负责人| |联系人及电话| |
|----------------------------------------------------------------|
|计划开、竣工日期| |工程概算| |
|----------------------------------------------------------------|
| | |
|工程| |
|技术| |
|标准| |
| | |
|----|----------------------------------------------------------|
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|工 | |
|程 | |
|概 | |
|况 | |
| | |
--------------------------------------------------------------------
表二
编号--------
水运工程质量监督通知书
工程名称
监督单位
一九 年 月 日
根据交通部《水运工程质量监督暂行规定》和------------
----------------规定,--------------------------------------
工程将由我站进行质量监督。我站将按下述计划由--------------监
督工程师、----------监督员对该工程进行质量监督。本项目监
督负责人为--------------。
注:
1.本通知书由质量监督站审核建设单位上报材料后,结合工程实际,制定监督计划并填写。送相关建设、设计、施工、监理单位各一份,质监站留存两份。
2.监督工作计划主要包括以下内容:
(1)监督依据:有关技术规范,验评标准及工程合同等。
(2)监督人员工作划分及主要职责。
(3)监督方式、方法、步骤时间安排(或抽查)。
(4)对建设、设计、施工、监理单位配合质量监督的要求。
3.表格不够时可附页。
监督工作计划
(站章)
监督负责人:
年 月 日
表三 水运工程质量监督抽查意见通知书
工程名称 编号
施工单位
监理单位
----------------------------------------------------------
| 质量情况及处理意见: |
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|监督人: 年 月 日 |
|------------------------------------------------------|
| 处理结果: |
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| 施工负责人: 监理负责人: |
----------------------------------------------------------
注:本通知发施工单位3份,2份作为回执。发监理单位1份。
表四 水运工程质量鉴定书
证书编号
--------------------------------------------------------------
| 工程名称| |
|----------|----------------------------------------------|
| 工程地点| |工程概算| |
|----------|----------------------------------------------|
| 质量检验| |
| 评定标准| |
|----------|----------------------------------------------|
| 建设单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 设计单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 施工单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 监理单位| |
|----------|----------------------------------------------|
|开竣工时间| |初验等级| |
|----------------------------------------------------------|
| 鉴 定 意 见 |
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| 核定质量等级 (站章) |
| 鉴定负责人: 年 月 日 |
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注:本鉴定书送建设、设计、施工、监理单位各一份,质监站存档一份。


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昆明市涉案物品价格认证管理办法

云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府令第24号


  《昆明市涉案物品价格认证管理办法》已经昆明市人民政府第109次常务会议讨论通过,现予发布施行。

                           代理市长 章振国
                          二00一年一月十三日
           昆明市涉案物品价格认证管理办法



  第一条 为加强涉案物品价格认证管理,维护国家利益,保护公民、法人和其他组织的合法权益,保证司法、行政执法中涉案物品价格认证的客观、公正,根据国家有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于昆明市行政辖区范围内市价格行政主管部门负责的涉案物品价格认证及管理。


  第三条 本办法所称涉案物品价格认证是指政府价格行政主管部门设立的价格认证机构受国家司法机关、行政执法机关(以下简称委托机关)委托,对其在办理刑事、民事、经济、行政案件中涉及的扣押、追缴、没收、无主物品等有形资产、无形资产和交通事故财产损失(以下简称涉案物品)进行价格公正性认定。


  第四条 昆明市价格行政管理部门是本市涉案物品价格认证的主管部门,其设立的价格认证机构是办理市级委托机关涉案物品价格认证的专门机构。县(市)、区政府价格行政主管部门按照规定的管理权限,负责本地涉案物品价格认证的管理和监督,其设立的价格认证机构是办理县级委托机关涉案物品价格认证的专门机构;尚未设立价格认证机构的由县级政府物价行政主管部门办理。


  第五条 涉案物品价格认证遵循客观、公正、及时的原则。


  第六条 价格认证应当按国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》规定的程序、方法和标准进行。


  第七条 涉案物品价格认证实行统一管理、分级负责。涉案物品价格认证工作中,对于重大案件,可移送上一级涉案物品价格认证机构办理。
  县级委托机关委托当地价格认证机构进行价格认证的涉案物品不在本辖区内的,受委托机构应将案件移送昆明市价格行政主管部门设立的价格认证机构办理。


  第八条  涉案物品中的文物、字画、邮票、贵重金属、珠宝玉石及其制品等特殊物品的价格认证,由价格认证机构按法定程序委托有关部门组织专家进行鉴定后,再进行价格认证。


  第九条 涉案物品中属政府定价、政府指导价的,应当按认证基准日物价部门制定的有效价格进行认证;属市场调节价的,按认证基准日当地市场合理的价格水平进行价格认证。
  法律、法规另有规定的,从其规定。


  第十条 委托机关需要对涉案物品进行价格认证,应当向价格认证机构提交委托书,并如实提供相关资料和实物。委托书应当载明涉案物品的品名、产地、规格型号、数量、生产和购置时间及存放地(刑事案件中犯罪嫌疑人获得赃物的时间、地点)、价格认证的目的和时限要求、价格认证基准日、经办人员姓名,并加盖委托机关印章。


  第十一条 价格认证机构受理认证委托时,应当认真审核委托书的各项内容,符合法律法规和认证要求的,应当及时受理;委托要求与认证机构意见不一致时,应当与委托机关协商。
  从通知委托机关决定受理之日起,价格认证机构一般应在五个工作日内作出价格认证结论;另有时限约定的特殊涉案物品,应在约定时限内完成。


  第十二条 涉案物品价格认证人员,应取得《中华人民共和国涉案物品价格人员资格证书》或《云南省价格评估资格证书》后,方可从事价格认证工作。
  价格认证应当由两名以上认证工作人员共同承办,认证结论书由认证机构负责人审核。


  第十三条 价格认证人员遇有下列情形之一的应当回避;委托机关也可以向价格认证机构申请回避:
  (一)案件当事人或当事人的近亲属;
  (二)与案件有利害关系的;
  (三)与案件当事人有其它关系,可能影响公正认证的。
  价格认证人员的回避由价格认证机构负责人决定;价格认证机构负责人的回避,由其价格主管部门行政负责人决定。


  第十四条 价格认证机构在完成价格认证后,应当向委托机关出具《涉案物品价格认证结论书》。结论书应当包括以下内容:涉案物品的品名、产地、规格型号、数量、价格认证依据、认证目的、认证基准日、认证方法、认证过程要述、认证结论、有关问题说明、作业日期、认证人员姓名及其认证资格证号、负责人签章、价格认证机构印章等。


  第十五条 委托机关对《涉案物品价格认证结论书》有异议的,应当在结论书送达15天之内(诉讼期间除外)向原认证机构书面提出补充认证或重新认证申请;经补充或重新认证后,仍有异议的,可向省政府价格行政主管部门设立的涉案物品价格认证机构中请复核裁定。
  案件当事人对《涉案物品价格认证结论书》有异议的,应当在结论书送达15天之内(诉讼期间除外)向委托机关提出要求,由委托机关根据情况决定是否提出补充认证、重新认证或复核裁定。


  第十六条 涉案物品价格认证收费按国家有关规定办理。价格认证费纳入预算外资金管理,实行收支两条线。


  第十七条 价格认证人员徇私舞弊、玩忽职守、虚假认证、泄露案情及资料秘密,致使价格认证失真,情节后果较轻的由价格认证机构的行政主管部门对直接责任人给予相应的行政处分;构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。


  第十八条 本办法由昆明市人民政府法制局负责解释,由昆明市价格行政主管部门组织实施。


  第十九条 本办法自二00一年二月一日起实施。

三亚市人民政府关于印发《三亚市物业管理实施办法》的通知

海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市物业管理实施办法》的通知



各镇人民政府,各区管委会,市政府各有关单位:

  《三亚市物业管理实施办法》已经五届市政府第68次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○一一年十一月七日



三亚市物业管理实施办法



  第一章 总则


  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 市住房和城乡建设行政部门是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的管理、监督和指导。


  居(村)民委员会、区管理委员会、镇人民政府、公安、工商、执法、物价、消防和专业经营性单位应当协助市住房和城乡建设行政部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。


  第三条 本市实行市、区(镇)两级物业管理联席会议制度。


  市级物业管理联席会议主席由市政府协调城建工作的副秘书长担任,成员由区管理委员会或镇人民政府、市政府相关部门等各方代表组成。


  区(镇)级物业管理联席会议主席由区(镇)行政负责人担任,成员由区管理委员会或镇人民政府、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、市政府相关部门和相关专业经营单位等各方代表组成。


  市政府相关部门指住建、规划、国土环境资源、综合行政执法、工商、公安、消防、物价、园林环卫、卫生、信访等部门。相关专业经营单位指供水、供电、供气、有线电视、邮政、电信等企业。



  区(镇)级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。


  市级物业管理联席会议由市政府负责组织召集,区(镇)物业管理联席会议由区管理委员会或镇人民政府负责组织召集。


  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:


  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;


  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;


  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;


  (四)提前终止物业服务合同的问题;


  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;


  (六)无物业服务资质或者无营业执照的企业非法从事物业服务的问题;


  (七)与物业服务区域相关的市政道路、环境卫生、供水、供电、供气、电信、邮政等基础服务设施问题;


  (八)治安、计生等重要的社会管理问题;


  (九)需要协调解决的其他物业管理重大问题。


  第二章 业主、业主大会和业主委员会


  第四条 依法登记取得或者取得建筑物专有部分所有权的人,认定为业主。


  业主享有下列权利:


  (一)参加业主大会会议、发表意见、行使表决权;


  (二)推选业主代表,选举业主委员会委员,同时享有被选举权;


  (三)监督业主委员会的工作;


  (四)提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议;


  (五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;


  (六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;


  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;


  (八)监督专项维修资金的管理和使用;


  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;


  (十)法律、法规规定的其他权利。


  业主可以委托代理人行使业主的权利。业主委托代理人行使权利时,应当出具委托书,并附业主本人房产证和身份证明的复印件。


  第五条 业主应当履行下列义务:


  (一)遵守业主大会议事规则和管理规约;


  (二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;


  (三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;



  (四)按照物业服务合同的约定,按时全额交纳物业服务费及相关费用;


  (五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;


  (六)按照规定交存或者续交专项维修资金;


  (七)配合当地政府和社区做好治安、人口管理、计生以及精神文明建设等工作;


  (八)遵守公共秩序,维护三亚城市形象;


  (九)法律、法规规定的其他义务。


  第六条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容,不得违反法律、法规和管理规约的规定。


  本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。


  第七条 业主将物业租赁给他人时必须符合《商品房屋租赁管理办法》的有关规定办理租赁登记备案手续,并告知物业服务企业。


  承租人在入住时必须在物业服务企业办理登记手续,向物业服务企业提供有效身份证明和房屋租赁登记备案证明复印件。


  业主出租房屋或长期空置房屋应向业主委员会和物业服务企业留下真实有效的联系方式,当联系方式发生变化时应及时告知业主委员会或物业服务企业。


  第八条 符合条件的物业管理区域应召开业主大会,成立业主委员会。


  市住房和城乡建设行政部门、区管理委员会、镇人民政府和居(村)委员会负责组织并指导成立首次业主大会会议筹备组。


  筹备组可由业主五至七名、社区居(村)民委员会和建设单位代表各一名组成,社区居(村)民委员会代表为首次业主大会筹备组组长。


  第九条 筹备组应当在成立后60天内完成下列筹备工作,并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告:


  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;


  (二)确认业主身份和业主人数以及业主大会会议上的投票权数;


  (三)确定业主委员会成员候选人产生办法和名单,并公示征询意见;


  (四)草拟管理规约、业主大会议事规则;


  (五)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表;


  (六)依法拟定首次业主大会会议表决规则,制定业主委员会选举办法;


  (七)筹备工作的经费预算;


  (八)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。


  前款规定的各项内容,应当在首次业主大会会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内公告。



  建设单位与前期物业服务企业应积极协助筹备组开展工作,提供业主大会会议场地和业主联系方式等相关资料。筹备组对业主相关资料负有保密义务。


  第十条 开发项目为产权式酒店的,应在产权式酒店营业前召开首届业主大会,讨论通过包租返利、物业服务费标准等事项,并选举业主委员会。


  第十一条 业主大会会议(除首次)由业主委员会按照业主大会议事规则组织召集。以下情况业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:


  (一)全体业主20%以上提议的;


  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;


  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。


  市住房和城乡建设行政部门、区管理委员会、镇人民政府、公安派出所、居(村)民委员会应邀列席业主大会会议或业主大会临时会议。


  第十二条 当选的业主委员会主任、副主任应当至少有一人长期在三亚工作或生活。业主委员会自选举产生之日起30日内,持下列材料到市住房和城乡建设行政部门和所在地区管理委员会或镇人民政府同时备案:


  (一)业主委员会成员名单及相关资料;


  (二)召开业主大会会议的有关原始资料;


  (三)管理规约、业主大会议事规则;


  (四)业主大会决议的其他事项。


  前款所列备案事项发生变化的,业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。


  第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:


  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;


  (二)草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案;


  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;


  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;



  (五)监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约;


  (六)协助行政职能部门、区管理委员会、镇人民政府和居(村)民委员会做好社会治安、社会稳定、人口与计划生育等社会事务工作;


  (七)代表业主依法向有关部门反映业主的合理诉求;


  (八)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。


  业主委员会换届时,原业主委员会应当在十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会。


  业主委员会委员职务终止时,应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。


  第十四条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。


  第十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动,不得做出有损物业服务企业和业主利益的事情。


  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市住房和城乡建设行政部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;业主大会或者业主委员会作出的决定,侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求市住房和城乡建设行政部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。


  第三章 物业管理服务


  第十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,经工商行政管理部门登记注册,取得营业执照;按照规定取得物业服务企业资质证书,并按核定的资质等级从事物业服务活动。


  本市以外物业服务企业来三亚从事物业服务活动的,要向市住房和城乡建设行政部门登记备案。


  从事物业服务的人员应当取得相应的职业资格证书,并定期参加物业管理相应的职业教育培训。


  第十七条 物业服务企业资质由市住房和城乡建设行政部门每年审查复核一次。复核前,市住房和城乡建设行政部门应征求社区居委会的意见,审查复核不合格的,依法注销其资质证书或资质备案证书。物业服务企业的资质每年审查复核后由物业行政主管部门向社会公布。


  社区居委会的意见为物业服务企业是否审查复核合格的重要依据。社区居委会也可以直接向住房和城乡建设行政部门建议注销物业服务企业资质证书或资质备案证书。


  第十八条 被注销物业服务企业资质证书或资质备案证书的物业服务企业应在30日内撤离物业服务区域,并向业主委员会移交设施设备资料、业主资料等相关资料。拒绝撤离或拒绝移交的,由工商、公安、综合执法、物价、住建等部门依法联合查处。


  第十九条 物业服务企业按照物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应服务,按照合同约定收取物业服务费以及共用部位、共用设施设备日常维修养护费等相关费用,接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同情况的监督。


  物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备、私搭和乱建的行为,应予以制止,如制止无效应向市综合执法部门举报,由市综合执法部门依法处理。


  物业服务企业应当每年向业主公布一次专项维修资金使用和日常维修养护费收支情况,以及利用共用部位、共用设施的经营收益情况。共用部分、共用设施的经营收益的使用由业主共同决定。


  物业服务企业对业主个人信息和资料负有保密义务。


  第二十条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人和业主委员会对物业服务的意见和建议,及时处理业主的投诉,提高物业服务水平。


  物业服务企业可以根据物业管理区域的实际情况,在原有物业服务合同的基础上,提供有偿特色化服务,有需要的业主可与物业服务企业签订服务协议,费用由双方约定。


  第二十一条 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案,并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向区管理委员会、镇人民政府和有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。


  物业服务企业应定期组织对工作人员的安全防范知识培训,有关行政管理部门应协助做好培训工作。



  第二十二条 物业服务企业应定期检查或配合相关部门检查水、电、气等基础设备设施的运营情况,对可能存在的隐患要及时发现、及时处理,并告知业主。


  物业服务企业应建立基础设备设施运营应急预案,在入住高峰期到来之前进行水、电、气等基础设备设施满负荷运转应急演练。当突发事件发生时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向政府热线和有关部门报告,并积极配合有关部门开展工作。


  第二十三条 物业服务企业应当积极配合区管理委员会、镇人民政府和居(村)民委员会开展计划生育、流动人口管理等社会事务工作。  


  政府有关部门、区管理委员会、镇人民政府和居(村)民委员会应当支持物业服务企业工作,不得干预物业服务企业正常经营和服务活动。


  第二十四条 对于物业服务企业缺乏服务诚信,多次被投诉或引起矛盾纠纷,由市住房和城乡建设行政部门或区管理委员会、镇人民政府依法责令限期整改;情节严重的,由市住房和城乡建设行政部门依法降低或注销该企业物业服务资质。  


  第二十五条 在物业服务合同期限内无法履行合同约定需提前解除物业服务合同的,解除合同的一方应当在两个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。解除合同的一方应当提前一个月以书面形式同时告知市住房和城乡建设行政部门、辖区管理委员会或者镇人民政府,并在物业管理区域内公告。


  第二十六条 物业服务合同届满前,业主委员会通过业主大会或书面形式选聘新的物业服务企业的,应当在选聘前30日内书面报告市住房和城乡建设行政部门。


  第二十七条 物业服务合同解除或终止后,业主或者物业使用人所欠的物业服务费、水电费及其他费用,应当在合同解除或终止后30日内清偿完毕;业主委员会和新聘物业服务企业应当协助追缴。原物业服务企业与新聘物业服务企业应积极协商并妥善解决债权债务问题。原物业服务企业不得以业主或物业使用人欠费为由拒绝办理移交手续。


  第四章 前期物业管理


  第二十八条 前期物业管理是指物业管理区域成立业主大会选举业主委员会之前,建设单位委托物业服务企业进行物业服务的活动。  


  第二十九条 新建物业出售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。但住宅物业建筑面积2万平方米以下、非住宅物业建筑面积1万平方米以下的,经市住房和城乡建设行政部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。



  前期物业招标活动由建设单位组织,市住房和城乡建设行政部门派人现场监督。招标后10个工作日内,建设单位持相关招标材料报市住房和城乡建设行政部门进行前期物业管理备案。



  前期物业服务合同至业主大会选聘出新的物业服务企业之日止。 

 
  第三十条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内,应当将下列材料报市住房和城乡建设行政部门:

  (一)物业建设项目的各项批准文件;


  (二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;


  (三)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料;


  (四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;


  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;


  (六)其他相关资料。


  第三十一条 建设单位应当按照不少于物业管理区域建筑总面积的千分之二的比例无偿配置物业服务用房,但最低不少于50平方米,最高不超过500平方米。业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂。

 
  物业服务用房不得买卖和抵押,任何单位和个人不得改变其用途。


  第三十二条 建设单位交付住宅物业时,小区配套公共设施设备、环境绿化等应达到竣工综合验收的使用要求,应当向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,按照相关规定,承担物业的保修责任。


  第三十三条 物业交付使用前,市建设行政主管部门及规划、消防、供水、供电、园林环卫等相关部门应当对物业管理区域配套设施设备的完善情况和工程质量进行检查,并对发现的问题责令开发建设单位依法改正,未改正完毕的不得交付使用。


  第三十四条 物业服务企业承接物业时,应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。建设单位应当向业主委员会和物业服务企业提供本办法第三十条的资料。



  第五章 物业的使用和维护


  第三十五条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的权利,并承担共同维护、分摊物业服务费及相关费用等义务;业主不得以放弃权利为由不履行义务。


  业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。


  第三十六条 物业管理区域内按照规划建设的房屋、公共建筑和共用设施设备,不得改变其用途。


  业主、物业服务企业、建设单位确需改变房屋、公共建筑和公用设施设备用途的,应当经业主大会讨论通过,并依法办理相关手续。


  第三十七条 建设单位应该按照规划的要求建设车位、车库,不得将规划中的车位、车库改做他用。



  通过出售、附赠的方式将车位、车库处分给业主的,建设单位应当依法取得车位、车库权属登记后方可出售、附赠。


  物业管理区域规划配置的车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买或租赁一个车位或车库。


  第三十八条 物业管理区域内禁止下列行为:


  (一)损害房屋承重结构,改变房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;


  (二)违反有关规定存放易燃、易爆、 剧毒、放射性物品,损坏或者违章使用电力、燃气、消防设施;



  (三)占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地;


  (四)违反规定进行房屋装饰装修、违章加建、改建;


  (五)乱丢垃圾,高空抛物,排放有毒有害物质或超标排放污染气体,发出超标噪声;


  (六)未经许可擅自在个人住房和物业共用部位及相关禁止场所悬挂、张贴广告和横幅;


  (七)利用物业从事危害公共利益活动或违法活动;


  (八)违反有关规定饲养动物;


  (九)法律法规禁止的其他行为。


  物业管理区域内发生上述行为时,业主委员会及业主、物业使用人和物业服务企业有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人排除妨害、恢复原状或者赔偿损失,并报告政府有关部门及时处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。


  第三十九条 在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的公共部位、共用设施设备(含消防设施设备),由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。


  物业公共部位、公用设施设备(含消防设施设备)的大中修、更新、改造费用从专项维修资金中列支;未缴存专项维修资金的,由业主按照各自专有部分面积的比例分摊。


  物业服务企业对物业公共部位、共用设施设备进行维修、养护时,业主和相关物业使用人必须给予配合。
第四十条 建设或改造验收后移交给专业经营单位的物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。



  第四十一条 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业,应当按照规定交纳专项维修资金。建设单位预留的自用房屋,由建设单位交存。廉租房和公共租赁房由市政府财政部门交存。专项维修资金应当按照规定给交存人计息。


  未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目,业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。


  专项维修资金的管理、使用,按照国家、省、市的有关规定执行。


  第六章 物业服务收费


  第四十二条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。


  政府指导价执行省价格主管部门和省住房和城乡建设主管部门制定的标准。


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