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建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 16:07:45  浏览:8180   来源:法律资料网
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建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复

建设部


建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复
建设部


湖南省建委、湖北省建设厅、广东省建委:
最近,我司陆续接到湖南省建委、湖北省监利县房地产公司、汕头、湘乡、鹤壁市房地产管理局等来人来函,反映该地的土地管理部门根据国家土地管理局(1989)国土(籍)字第73号文《关于确定土地权属问题的若干意见》中第十七条“机关、团体、工矿等企事业单位长期(
五年以上)租用国有房屋而使用的土地,其土地使用权确定给依法直接使用土地的机关、团体、工矿等企事业单位”的规定,将土地使用证发给了政府房地产管理部门直管公房的承租人。同时,一些地方的土地管理部门还规定“房地产交易活动必须由土地管理部门批准土地使用权转让后,
才能进入交易市场。”这些规定使地方工作陷入混乱,要求加以纠正。为此,我们除向上级部门反映以外,对有关问题重申如下:
一、今年年初,国务院办公厅曾以国办发电(1989)2号电报指示:“在未作出新的决定之前,建设部、国家土地管理局不得就城市土地管理问题各自向地方行文。”这一电报精神目前仍然有效,应坚决贯彻执行,维护国务院的威信。
二、要按照国家现行的各项房地产政策、法规,坚持原则,一如既往地做好各项房地产管理工作,为保证房地产各项工作的正常进行,必须重申我国房地产管理一贯遵循的几条基本原则。
1.重申我国房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。解放以来,我国对待房屋所有权和土地所用权的一贯原则是,不经取得土地使用权,不得进行地上建筑,地上建筑所有权转移时,连同所使用的房基地一并转移;合法取得的房屋所有权和土地使用权,受国家法律保护。我国司法
、规划和房地产管理机关都是按照这一原则处理房地产权属问题的。国家基本法律中关于公民、法人合法民事权益的规定和法律保护,部门规章无权否定和变更。
2.重申房地产管理部门直管公房的所有权和房基地使用权,属于地方人民政府,并由房地产管理部门代表政府进行管理和经营。因此,房地产管理部门是直管公房所有权和相应的房基地使用权的合法产权代表人。任何单位和个人不得以任何理由将房地产管理部门的这些合法权益无偿
转移给使用单位。把合法土地使用人的土地使用权确认给承租人,不仅侵犯了土地使用权人的合法权益,而且制造了大批有房屋所有权的没有房基地使用权,与有房基地使用权的没有房屋所有权的产权主体不一致的情况。这样就人为地制造了各种房地产权的纠纷。例如,在房屋交易、土地
使用权的有偿转让,以及承租人的变更都会因得不到其中一方权证人的同意而终止,城市房地产流通将被窒息;房屋产权人为得到房基地使用权的资格,会以各种方式逼撵承租人退租,出租人怕丢失土地使用权将不再愿意出租房屋。这是我国现行房地产政策法规中所不允许的。
3.重申房屋交易时,连同所使用的土地一并转移的原则。这是我国房地产交易中长期遵循的原则。1984年最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中,第七类宅基地问题(64)条规定“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转
归新房主使用”一九八八年由建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合颁发的(88)建房字第170号文件,又作了明确的规定,房屋交易应按这些现行规定执行。




1989年9月20日
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追溯社会政治的基础

李宇先


卢梭在其《论人类不平等的起源和基础》一书中对人类不平等的起源和基础作出了回答。而对于人类社会为什么会有社会政治权力,为什么会被分为统治者和被统治者,君权是不是神授的,社会政治的合法性基础是什么,什么样的社会体制才是合理的,如何才能建立一套完善协调的社会制度以保障和实现人的权利等一系列问题,卢梭在其《社会契约论》一书给出了一个全新的阐释,追溯着社会政治的基础。
《社会契约论》写作于1762年,其中心思想就是:人是生而自由与平等的,而国家只能是自由的人民自由协商的产物,当人民的自由被强权所剥夺,则被剥夺了自由的人民自然就有革命的权利,用暴力夺回自己的自由;国家的主权在全体人民而不在君主,最好的政体是民主共和国。卢梭在该书的第一章中开篇即称“人是生而自由的,但却无往不在枷锁之中。”在卢梭看来,一切社会之中最古老的而又唯一自然的社会,就是家庭。自由是天赋的人权,人类社会所共有的自由是人性的产物。人性的首要法则是要维护自身的生存,并且每个人都生而自由、平等。人们只是为了自己的利益才会转让自己的自由,自由是一切社会制度得以维护的基石,人类进入政治社会以后,同时也就失去了这种自由,这是因为人类曾经达到这样一种境地,当时自然状态中不利于人类生存的种种障碍,在阻力上已经超过了每个个人在那种状态中为了自身生存所能运用的力量,如果人们不改变这种状态,人类这可能消亡。为了人类社会安全的缘故,人们将一部分权利让渡给另一些人。
卢梭认为,社会契约的目标是追求人民的自由和平等,他指出“如果我们探讨,应该成为一切立法体系的最终目的的全体最大的幸福究竟是什么,我们便会发现它可以归结为两大主要目标:即自由与平等。自由,是因为一切个人的依附都要削弱国家共同体中同样的一部分力量;平等,是因为没有它,自由便不能存在。”这一观点成为卢梭构建政治社会价值的出发点。
那么卢梭所说的自由是什么呢?其意义有何在?卢梭认为,人生而具有的自由是一种天然的自由,是人类的一项自然权利。但是如果这种天然的自由不加以适当的限制,同样可能对人类社会予毁灭性的打击。因此,人类就结合在一起,进入到政治社会。人类进入政治社会后,人类天然的自由就受到损害,丧失了天然的权利。在卢梭看来,人类要重新获得自由,就必须寻找出一种结合方式,使它能以全部共同力的量来保障每个结合者的人身和财富,并且由于这一结合而使每一个与全体相联合的个人只不过是在服从自己本人,并且仍然象以往一样自由,这就是社会契约。这样虽然会丧失一些天然的权利,但是,人类由于社会契约丧失的仅仅是他天然的权利,而他所获得的,则是社会的自由以及对于他所享有的一切东西的所有权。这种自由是一种契约的自由,是由社会公意所确定、约束和限制的自由。除了天然自由和社会自由外,卢梭认为还应该在社会状态的收益栏内再加上道德的自由,唯有道德的自由才能使人类真正成为自己的主人,只有服从了人类自己为自己所规定的法律,才会有真正的自由。任何人如果拒不服从公意,全体就要强迫他服从公意,而这恰恰是人们要强迫他自由。自由是不可侵犯和不可转让,卢梭坚决地认为“放弃自己的自由,就是放弃自由做人的资格,就是放弃人类的权利,甚至是放弃自己的义务。”
卢梭在《论不平等的起源和基础》一书中,考察和论证了人类社会不平等的起源、发展和基础。当君主专制制度达到顶峰时,人们可能通过变革来推翻专制统治,重新订立契约,从而达到新的平等。卢梭在《社会契约论》一书中再一次对平等进行了深入阐述,他认为平等绝不是指权力与财富的程度应当绝对相等,不是要实行绝对的平均主义,平等是法律的平等,是法律保障下的平等,“法律面前人人平等”。人们是通过社会契约,通过法律,使人类社会真正确立和实现平等,“基本公约并没有摧毁自然的平等,反而是以道德的与法律的平等来代替自然造成的人与人之间的身体上的不平等;从而,人们尽可以在力量上和才智上不平等,但是由于约定并且根据权利,他们却是人人平等的。”这种平等是建立在法律基础上的,是可以得到保障的。
公意(general will)和主权在民是《社会契约论》最基础的概念,卢梭试图借助这两个概念,用于解决政治权力的合法性、国家的社会根据问题。在卢梭看来社会契约是要根据公意来确定,公意就是社会契约的核心和基础,是公民社会、国家的灵魂,是社会自由的命脉。社会契约要求人们把自己和自己的全部权利转让给社会;要求这种转让必须是毫无保留的;要求这种转让必须是转让给社会而不是任何个人。因此,公意从本质上来看就是社会契约,体现了政治和国家的意志,每个人通过社会契约成为全体不可侵犯的一部分,每个人既是公意的一部分,又必须服从于公意。卢梭指出,“如果我们撇开社会公约中一切非本质的东西,我们就会发现社会公约可以简化为如下词句:我们每个人都以其自身及其全部的力量共同置于公意的最高指导之下,并且我们在共同体中接纳每一个成员作为全体不可分割的一部分。”由于公意是社会公理的标准,因而它最根本的精神是正义。因此,社会契约构成了主权者。政权权力的源泉是人民,而不是所谓神授君权的封建专制的君主。社会政治权力的基础是人民的公意,只有人民才有权制定法律。公意产生主权,主权不外是公意的运用。卢梭始终认为,主权是不可转让的,因为主权是国家的灵魂,是集体的生命,由此批判了格劳秀斯、霍布斯提出的主权可以转让给君主的论调;主权是不可分割的,因为公意是一个整体,由此否定了洛克、孟德斯鸠的分权主张;主权是绝对的、神圣的、不可侵犯的至高无上的权力,任何个人、政党、团体都不能凌驾其上,一旦出现僭越、凌驾、篡夺主权的行为,人民就可以有权推翻它,夺回自己的主权;同时主权是不可代表,主张直接民主制。由此构成了卢梭的主权在民或者人民主权的思想。
卢梭的法治思想在《社会契约论》一书中得到了彻底地阐述,既然通过社会契约,根据公意建立起来的社会是一个主权在民的社会,那么这个社会性就必然应当是一个法治的社会,法治社会构成社会的根本性的基础,必须依法治国。因此,卢梭也成为近代法治理论的创立者。卢梭认为,法律是政治的唯一动力,政治体只能由于法律而行动并为人感到,没有法律,已经形成的国家也不过是一个没有灵魂的躯壳而已。由社会契约而得出的第一条法律,也是唯一真正根本的法律,就是每一个人在一切事物上都应该以全体最大的幸福为依归,也就是说公意是一切法律的源泉。如果法律不是以公意为基础,那么法律就会丧失自己的力量而无合法性基础,“一旦法律丧失了力量,一切就告绝望了;只要法律不再有力量,一切合法的东西也都不会再有力量。”此外,卢梭还认为,法律既然结合了意志的普遍性与对象的普遍性,所以任何个人就绝不能擅自发号施令,并使之成为法律,个人的号令仅仅只能是行政行为,而不是主权者的立法行为。卢梭十分崇尚依法治国的原则,在他看来,国家构成的基本要素不是官员而是法律。这就表明,卢梭认为法律是国家的根基,一切要依照法律来规范国家的运作,任何人不能超越法律之上,政府是主权者与臣民之间所建立的一个中间体,它负责执行法律并维持社会以及政治的自由,它的一切行为都只能是法律,即使是统治者也必须依法治国而不能侵犯法律或者违背法律,因为法律是自由的基础,没有法律也就没有自由,法律是保护自由的,服从法律就是服从自己的意志,违背法律也就是违背自己的意志
《社会契约论》是卢梭时代的产物,它所关注的是18世纪社会焦点,是近代法国的社会现实。虽然卢梭的社会契约论的思想没有能超出其时代的局限性,其思想中所谓永恒正义和理性王国,不过是他那个时代小资产阶级的利益和要求的在理论上的反映,不过是其所代表的小资产阶级所有制的理想化与理论化而已。美国著名的法理学家E·博登海默就认为,卢梭的理论极易导向一种专制民主制,即在这种民主中,多数人的意志不受任何限制,而这包含着一种导向专制主义的危险。但是,卢梭的《社会契约论》仍然是世界思想史上最为重要的古典文献之一,是“一部宣布人民主权原则的、最深刻最成熟的著作”,它反映了上升时期资产阶级的民主理想,那就是要建立资产阶级民主共和国。它是资产阶级革命的福音书,对法国大革命的政治理论产生了强烈影响,其自由平等的主张和“公意”的概念以及法治的思想对法国仍至世界资本主义宪政理论都产生巨大的影响。

典型担保物权竞合中的两个问题

北农政法系20381(3)班 邓宝杰


担保物权是以确保特定债权的实现为目的,以支配和取得特定财产的交换价值为内容的定限物权(1)。正是因为担保物权设定的目的并不是对特定财产的使用和收益,其注重的是特定财产的交换价值而非使用价值,才使得其不同种类的担保物权有了竞合的可能。

担保物权的竞合是指在同一标的物上存在着为多个(两个或两个以上)的债权设定的不同种类的担保物权(2)。研究担保物权竞合的问题,其意义旨在弄清当同一标的物上设定了多个不同种类的担保物权时,当权利的实现相冲突时,哪一个应该优先受偿的问题。

担保物权的竞合,它不同于对同一标的物上设定两个以上的同种担保物权的情况。比如:“一物数押”,这类问题的解决原则是登记的担保物权优先于没有登记的受偿;设定次序在前的担保物权优先于次序靠后的受偿。

担保物权的竞合,也不同于“一债数保”的情况。比如:“共同抵押”,这类问题的解决是凭由债权人之意思,债权人得就全部担保物或其中的一部分受偿(3)。

可见,在担保物权竞合问题的认定上是有其特征要件的:(1)必须为同一标的物上同时存在两个以上不同种类的担保物权;(2)各担保物权人须不为同一人,即以一物为多个债权人设定担保物权;(3)必须是两个以上的不同种类的担保物权在权利实现时仍然存在并发生效力。

学界通常把担保物权分为典型担保物权,包括:抵押权,质权和留置权;和非典型担保物权,包括:优先权,让与担保和所有权保留。由于典型的三种担保物权是我们学习的重点,因而本文对于有非典型担保物权存在的担保物权竞合问题暂不论述。
一.抵押权与质权的竞合;

抵押权与质权竞合的情况主要分为两类:1.抵押权设立于先,而质权设立在后的。此时,应看其抵押权是否登记来决定何者优先。若抵押权设定在先,且依法登记公示,取得了社会公信力,则理应优先于质权人受偿。若抵押权设定于先,却并未依法登记。那么,即使因该抵押物并非法律明定必须登记的标的物,其基于抵押合同所产生的效力亦不足以对抗善意的第三人。因而此时,应由质权人优先受偿。当然,这里所言之质权乃是满足所有形式和实质要件,不存在任何权利瑕疵之质权。2.质权设定于先,而抵押权设定在后的。一般情况下,因为质权以转让占有为前提,质权设定后,质物即被质权人占有,不宜再设定抵押权。但法律并未明文禁止。在当事人同意出质的财产上再设定抵押权的,则可能发生抵押权与质权的竞合(4)。此时,不论抵押权是否登记,设定在先的质权均应优先于抵押权受偿。因为,质权以占有为其法定公示方法,即质权人对质物的占有也具有公信力。不论设定于后的抵押权登记与否,抵押权人都应当知道标的物上已设定质权于先。其抵押权之效力亦不得高于质权而优先受偿。

《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》中第79条第一款这样规定:“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿;”根据这一规定,法定登记的抵押权效力永远高于质权。笔者认为,对此不可一概而论,而应区分情况具体分析。如上所析,在某些具体情况下如此规定就显得有欠妥当,有失公平了。此笔者所谈问题之一。

二.抵押权与留置权的竞合;
抵押权与留置权竞合的情况也可分为两类:1.抵押权设定于先,留置权设定在后的。此时,留置权的效力应始终高于抵押权而优先受偿。这是因为(1)留置权是法定的担保物权,具有强制性;(2)留置权所担保之债权乃是因留置物本身而产生;(3)留置权人的行为往往是对留置物进行了增值或保值。2.留置权设定于先,而抵押权设定在后的。因法定事由,留置物被留置后,原则上不应发生再被抵押的情况。即使留置权人为自己或他人的债务以留置物设定了抵押权的,也应因其处分的无权而使得该抵押行为归于无效。

正如《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》中第113条第一款之规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的,应当认定抵押无效。”但是,该意见却未排除两种特例的情况,即:(1)经原所有人同意而设定抵押权的;(2)第三人善意取得抵押权的。而且笔者认为,无论是经原所有人同意而设定抵押权,还是第三人以善意取得抵押权的情况,都应该以存在留置权人自愿放弃其优先受偿的意思表示为成立要件。因此,这两种情况下,抵押权可优先于留置权受偿。显然,113条意见之规定是不全面的,未得涵括上述的两种特例情形。此笔者所谈问题之二。

三.质权与留置权的竞合;

质权与留置权两种担保物权均以占有为其构成要件,本来是不宜在同一物上同时设定这两种权利的。但实践中仍存在以下两种竞合的可能:1.质权人在占有质物期间,因法定事由而使得质物被第三人留置的。此时质权人的质权并不消灭。如:质权人甲将质物委托乙保管,而当甲不按照约定支付保管费用时,乙则可行使留置权。此时,留置权的效力高于质权,应优先受偿。2.留置权成立后,经原所有人同意,留置权人以留置物为自己或他人的债务设定质权的;或者经留置权人同意,原所有人又以该留置物为自己或他人的债务设定质权的。笔者认为,无论是以上两种中的哪一种情况,其留置权人都是自愿放弃了对留置物的占有,这种放弃行为已经表明其主动放弃了优先受偿的权利,实际上导致了原留置权效力的贬损。因而此时,质权的效力因高于留置权而应优先受偿。可见,留置权的效力也并非是永远高于质权的。

经由以上分析我们不难看出,在具体的实践中担保物权竞合的情况是绝然存在并且其具体的情况是复杂多样的。因而其解决的方法也就不可能是唯一的。我们所认同的“留置权的效力优先于抵押权,抵押权的效力优先于质权”的一般公式也不是绝对适用的。它仅是多数情况下的一般规律。在遇到具体个案时,我们还是应该灵活的加以区分和把握。


(1) 郭明瑞 主编《民法》 高等教育出版社 2003年版
(2) 张义华 著《物权法论》中国人民公安大学出版社 2004年版
(3)(4)郭明瑞 主编《担保法》法律出版社 2004年版



2005年1月12日
于北京农学院

(本文于 2005-03-12 21:50:39 发表在 中国律师网 原创-[ 实务 ])