论军产房买卖的法律适用及其合同效力/臧恩富
辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富
引言：近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不但在律师之间存在争议，不同法院不同法官之间也有不同看法，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于本人办理实际案件的理解和体会加以研究和阐述，以供从事学术研究和代理相关案件的律师参考。
一、 军产房的法律界定
军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
二、 军产房买卖的法律适用
军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是，关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：
1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》
以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文，但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条）。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。
对于中央军军事委员会及其各总部、军兵种、军区的立法权及其所立规范的效力，依据《立法法》第九十三条规定：中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。中央军事委员会各总部、军兵种、军区，可以根据法律和中央军事委员会的军事法规、决定、命令，在其权限范围内，制定军事规章。军事法规、军事规章在武装力量内部实施。军事法规、军事规章的制定、修改和废止办法，由中央军事委员会依照本法规定的原则规定。
三、 军产房向地方购买者转让的合同效力分析
依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
具体到判决中的法律适用，笔者的意见是应适用合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理，即，应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。
四、 买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力分析
现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，如何看待和评价买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力，是一个值得研究和应由有立法权的权威部门尽早明确的问题。笔者认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。具体理由阐述如下：
1、《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让，也就是说，即使以永久使用权的名义向地方转让房地产，也必须经过总后勤部的审批。
2、从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权（其实质是房屋租赁权的有偿转让）外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念，以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖，其法律关系的实质要么是房屋转租的关系，要么是房屋买卖的关系，使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让，而依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是无效的，不可行的。
3、军产房的买卖合同也是合同，依法应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。
综上所述，买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。
五、评论及建议
依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。
易制毒化学品进出口国际核查管理规定
商务部 公安部
商务部、公安部令2006年第8号 公布《易制毒化学品进出口国际核查管理规定》
中华人民共和国商务部
令
中华人民共和国公安部
二〇〇六年 第 8 号
《易制毒化学品进出口国际核查管理规定》已经2006年5月17日商务部第5次部务会议审议通过，并经公安部同意，现予公布，自公布之日起30日后施行。
商 务 部 部 长 薄熙来
公 安 部 部 长 周永康
二○○六年九月七日
易制毒化学品进出口国际核查管理规定
第一条 为防止易制毒化学品流入非法渠道，规范易制毒化学品进出口国际核查工作，根据《易制毒化学品管理条例》制定本规定。
第二条 本规定附件《国际核查易制毒化学品管理目录》（以下简称《目录》）所列易制毒化学品（以下简称核查化学品）的进口、出口实行国际核查管理制度。
根据实际情况，商务部会同公安部可对《目录》进行调整，并以公告形式发布。
第三条 商务部与公安部共同负责全国易制毒化学品进口、出口国际核查管理工作。
第四条 易制毒化学品进出口经营者（以下简称经营者）进口、出口核查化学品，应按照《易制毒化学品进出口管理规定》的有关规定申请许可。
第五条 经营者申请出口核查化学品的，商务部应自收到有关电子数据和纸面材料之日起5日内进行审查，符合规定的，将电子数据转送公安部进行国际核查。
第六条 公安部应自收到商务部转送的电子数据之日起3日内进行审查，符合规定的出口申请，发送进口国家或地区政府主管部门进行核查，并要求10日内答复。
在电子数据审查过程中，商务部可应公安部要求提供相关纸面材料。
第七条 经进口国家或地区政府主管部门确认答复的出口申请，公安部应自收到核查确认答复之日起3日内通知商务部。
进口国家或地区政府主管部门逾期未能答复的，公安部可根据国际惯例、具体产品与进口国别和地区等情况分析提出是否许可出口的建议并书面通知商务部。
第八条 核查化学品样品的出口，数量在100克（含）以下的无需进行国际核查，由商务部按照《易制毒化学品进出口管理规定》办理，并将结果通报公安部。
第九条 经营者进口易制毒化学品，出口国家或者地区政府主管部门向我提出国际核查要求的，公安部应自收到核查要求之日起5日内将相关材料转送商务部进行确认。
商务部应对经营者真实性、资质及进口易制毒化学品用途合理性进行核查。必要时，商务部可委托省级商务主管部门核查。省级商务主管部门应自收到商务部委托核查之日起10日内上报核查结果。商务部应将核查结果及时反馈公安部。
对于需要核查经营者进口易制毒化学品的实际用途、用量的，公安部可委托地方公安机关核查，地方公安机关应自收到公安部委托核查之日起10日内上报核查结果，公安部应及时通报商务部。
公安部应在收到商务部、地方公安机关的核查结果后及时通报出口国家或者地区政府主管部门。
第十条 核查化学品经营者应当加强内部管理，建立健全核查化学品进出口管理档案，至少留存两年备查，并指定专人负责核查化学品进出口相关工作。
核查化学品经营者应当积极配合商务部和公安机关核查。
第十一条 如发现拟进出口的核查化学品有流入非法用途的可能，商务部可撤销已签发的许可证。
第十二条 商务部和公安部可以定期或不定期公布有关国际核查结果及经营者违规情况。
第十三条 核查化学品经营者违反第十条规定的，商务部给予警告，情节严重的，处3万元以下罚款；有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十四条 本办法自发布之日起30日后施行。原外经贸部、公安部《易制毒化学品进出口国际核查管理规定》（外经贸贸发〔2002〕147号）同时废止。
附件：国际核查易制毒化学品管理目录
附件：
国际核查易制毒化学品管理目录
序号 商品名称 商品编码
第一类
1. 麻黄碱（麻黄素，盐酸麻黄碱） 2939410010
2. 硫酸麻黄碱 2939410020
3. 消旋盐酸麻黄碱 2939410030
4. 草酸麻黄碱 2939410040
5. 伪麻黄碱（伪麻黄素，盐酸伪麻黄碱） 2939420010
6. 硫酸伪麻黄碱 2939420020
7. 盐酸甲基麻黄碱 2939490010
8. 消旋盐酸甲基麻黄碱 2939490020
9. 去甲麻黄碱及其盐 2939490030
10. 供制农药用麻黄浸膏粉 1302199011
11. 供制农药用麻黄浸膏 1302199012
12. 供制医药用麻黄浸膏粉 1302199091
13. 供制医药用麻黄浸膏 1302199092
14. 其他麻黄浸膏粉 1302199093
15. 其他麻黄浸膏 1302199094
16. 药料用麻黄草粉 1211903910
17. 香料用麻黄草粉 1211905010
18. 其他用麻黄草粉 1211909910
19. 麻黄碱盐类单方制剂[指盐酸（伪）麻黄碱片，盐酸麻黄碱注射剂，硫酸麻黄碱片] 3004409010
20. 胡椒醛（洋茉莉醛、3，4－亚甲二氧基苯甲醛、天芥菜精） 2932930000
21. 1－苯基－2－丙酮（苯丙酮） 2914310000
22. 3，4－亚甲基二氧苯基－2－丙酮 2932920000
23. 黄樟素（4－烯丙基－1，2－亚甲二氧基苯） 2932940000
24. 异黄樟素（4－丙烯基－1，2－亚甲二氧基苯） 2932910000
25. 黄樟油 3301299010
26. N－乙酰邻氨基苯酸（N－乙酰邻氨基苯甲酸、2-乙酰氨基苯甲酸） 2924230010
27. 麦角新碱 2939610010
28. 麦角胺 2939620010
29. 麦角酸 2939630010
第二类
30. 苯乙酸 2916340010
31. 醋酸酐（乙酸酐） 2915240000
32. 高锰酸钾 2841610000
33. 邻氨基苯甲酸（氨茴酸） 2922431000
