借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难
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北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
借名买房
■实际出资人和名义买房人
产生纠纷一般有两种类型
据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
■尴尬的判决：
实际出资人享有长期居住权
该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
黑白合同
■经济适用房涨价
买卖双方“翻脸”
另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
■“黑白合同”是否有效
法院存在两种观点
记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
专家观点
经适房相关政策应当立法
昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
案例
借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元（双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同）。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
沧州市人民政府关于印发《沧州市农村居民最低生活保障制度试行办法》的通知
河北省沧州市人民政府
沧政发[2005]27号
沧州市人民政府关于印发《沧州市农村居民最低生活保障制度试行办法》的通知
各县（市、区）人民政府，开发区、管理区管委会，市政府有关部门：
《沧州市农村居民最低生活保障制度试行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。
二○○五年七月十九日
沧州市农村居民最低生活保障制度试行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步完善社会救助体系，维护和保障我市农村居民的基本生活权益，推进我市全面建设小康社会步伐，根据河北省人民政府《关于建立和完善农村居民最低生活保障制度的通知》有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村居民最低生活保障，是指具有本市常住户口的农村居民，与其共同生活的家庭成员人均收入低于当地农村居民最低生活保障标准的，均有依法获得基本生活物质帮助的权利。
第三条 最低生活保障制度，应遵循保障居民基本生活与经济、社会发展水平相适应，实行公平、公正、公开的原则，坚持国家保障与政策优惠、社会救助、劳动自救相结合的方针。
第四条 农村居民最低生活保障工作实行地方各级人民政府负责制，市、县两级政府是农村居民最低生活保障制度的责任主体。
市、县民政部门负责本辖区内农村居民最低生活保障的具体管理工作； 乡镇人民政府及辖有农业户口居民的街道办事处，负责农村居民最低生活保障的组织实施工作； 村民委员会和社区居委会配合管理审批机关做好农村居民最低生活保障对象的日常管理和服务工作。
各级财政部门负责最低生活保障资金的筹集、拨付和监督管理工作；劳动、卫生、统计、审计等有关部门在各自职责范围内做好农村居民最低生活保障的有关工作。
第二章 保障对象的确定
第五条 凡我市行政区域内，持有本市农业户口，共同生活的家庭成员年人均收入低于户籍所在地农村居民最低生活保障标准的居民，均可申请享受农村居民最低生活保障待遇。无当地常驻户口的人员不享受当地农村低保待遇（不含已迁往学校的大中专在校学生）。
第六条 共同生活的家庭成员是指具有法定的赡养和扶(抚)养关系、户口在一起并长期共同生活的成员。
第七条 在农村定居的农业户口与非农业户口混合家庭，符合条件的，可分别申请享受农村低保、城市低保待遇。
第八条 农村居民最低生活保障待遇分别按下列规定享受：
（一）无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶（抚）养人，或虽有法定赡养、扶（抚）养人，但其无赡养、扶（抚）养能力的，按当地农村低保标准全额享受；
（二）有一定收入的，按家庭人均收入与当地农村低保标准的差额享受；
（三）保障对象中的优抚对象、重病人、残疾人、特困独生子女、80岁以上老人，正在接受教育的未成年人，在本人正常享受农村低保待遇基础上加发10%－30％的低保金。
第九条 农村低保标准，要根据当地维持农村居民基本生活所必须的衣、食、住费用，适当考虑用电、取暖、未成年人义务教育等所需费用确定。我市现阶段农村低保标准为年人均600元，各县（市、区）人民政府也可以结合实际制定本地农村保障标准。保障标准根据经济发展水平和物价波动等情况适时进行调整。
第三章 家庭收入的核实与计算
第十条 家庭收入是指共同生活的家庭成员的全部货币收入和实物收入的总和，主要包括农林牧渔、建筑、运输、加工、服务业等经营收入；劳务收入；退休金、各种保险金、补偿金、受灾户领取的救济款（物）；特许权使用收入、租赁收入、馈赠和继承收入；赡养费和扶（抚）养费等。
家庭年人均收入计算公式为：
家庭年人均收入＝家庭上年度收入总和÷家庭人口数
第十一条 以下内容不计入家庭收入。
（一）优抚对象按照国家规定享受的抚恤金、优待金等；
（二）对国家、社会和人民做出特殊贡献，由政府给予的奖金及市级以上劳动模范享受的荣誉津贴；
（三）为解决在校学生就学困难，由政府和社会给予的补助金；
（四）因意外伤亡获得的护理费、丧葬费和一次性抚恤金等；
（五）独生子女费；
（六）参加新型农村合作医疗享受的医疗费；
（七）农村贫困家庭大病救助费；
（八）其他按规定不应计入的收入。
第十二条 家庭成员在法定劳动年龄内且有劳动能力（在校学生除外），在外务工，如不能出具相关的收入证明按上年度当地行业平均工资标准或上年度当地人均收入计算其收入。
第十三条 赡养费和扶（抚）养费的计算方法：
（一）有协议、裁决或判决的，按照协议、裁决或判决的数额计算；
（二）无协议、裁决或判决的，赡养、扶（抚）养义务人家庭人均月收入低于当地农村居民最低生活保障标准的，视为无赡养、扶（抚）养能力；
（三）赡养、扶（抚）养义务人家庭人均月收入超出当地农村居民最低生活保障标准50%的，视为有赡养、扶（抚）养能力；并把受养人员计算为家庭人口，按照超出部分的总和除以家庭总人口数，计付赡养、扶（抚）养费；
（四）实际支付赡养费、扶（抚）养费高于上述规定的，按实际给付额计算。
第十四条 因土地被征用而获得一次性补偿金的农村居民，原则上不能享受农村低保待遇；但因不可抗力因素致使生活特别困难的，可申请农村居民最低生活保障待遇。
第四章 保障待遇的申请和审批。
第十五条 农村居民最低生活保障待遇按下列规定办理：
（一）申请：凡申请享受农村低保待遇的，应按照属地管理原则，以家庭为单位，由申请人向户籍所在地的村委会提出书面申请，填写《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》，同时提交居民户口本、居民身份证、收入证明以及其他相关证明材料。
贫困户所在村的村民委员会负责向乡（镇）政府出具申请低保待遇贫困户的收入及其他证明。
（二）受理：村民委员会对申请人的家庭收入和实际情况进行调查、核实，提请村民代表会议评议，经评议符合低保条件的申请对象，在村务公开栏公示7日以上，符合条件的，在《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见，同时将所有相关证明材料报乡（镇）政府。不符合低保条件的，要在其《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见后备案，并将所有证明材料退还申请者本人，同时要做好解释工作。
（三）审核：乡（镇）农村低保评审小组要在10个工作日内完成申请人基本情况和相关证明的审核和报批工作，对符合条件的要在《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见，并填写《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请人员家庭情况调查表》，同时将相关证明材料报县（市、区）民政部门审批。经评审不符合低保条件的，要在其《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见，登记后将《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》及其所有证明材料退回村委会，做好解释和答复工作。
（四）审批：县（市、区）民政局要在10个工作日内完成对乡（镇）政府报批的农村低保对象材料的审核，符合低保条件的，核定其享受低保待遇标准，并委托村委会再次公示3日。经公示无异议的，填写《沧州市农村居民最低生活保障待遇审批表》，发放《沧州市农村居民最低生活保障金领取证》；不符合低保条件的，要在其《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见，登记后将《沧州市农村居民最低生活保障待遇申请书》及其所有证明材料退回乡（镇）政府。
第十六条 管理审批机关应当建立保障对象档案，对保障对象实行动态管理。管理审批机关要根据保障对象家庭收入变化情况，及时办理停发、减发、增发保障金手续。
第十七条 保障对象在执行同一农村低保标准的本县（市、区）行政区域内迁移的，由乡镇人民政府或街道办事处办理保障待遇迁移手续，不再履行申请审批手续；跨县（市、区）迁移的，持县（市、区）民政部门出具的证明，到迁入地重新履行申请手续，管理审批机关应简化审批程序。
第五章 保障资金的筹集、发放及监督管理
第十八条 农村居民最低生活保障所需资金由以下渠道解决：
（一）财政预算资金：农村低保所需资金主要由市、县（市、区）财政承担，市级对困难地区给予适当补助；
（二）农村低保资金财政专户所形成的利息收入；
（三）社会捐赠资金；
（四）福利彩票基金
（五）按规定可用于农村低保的其他资金。
第十九条 农村低保资金必须纳入各级财政预算，实行专户管理，专款专用，单独核算，不得挤占和挪用。
第二十条 各级民政部门负责编制年度农村居民最低生活保障资金需求计划，经财政部门审核后纳入年度预算。
第二十一条 农业、劳动和社会保障、教育、卫生、文化、税务、国土资源、建设、工商行政管理等有关部门，对农村居民最低生活保障对象在就业、就学、就医、住房、从事个体经营等方面，给予必要的照顾和政策扶持。
第二十二条 各级民政部门和乡镇人民政府、街道办事处要强化农村低保工作，实行网络化管理。各级财政部门根据农村低保工作量为同级民政部门安排必要的工作经费，并纳入财政年度预算。
第二十三条 管理审批机关应当公开农村低保政策、办事程序、保障对象和保障金发放情况，并设立举报箱和投诉电话，受理农村居民的举报、投诉，接受社会和群众监督。
第二十四条 农村低保补助金实行社会化发放，每季度或半年发放一次。对行动不便的低保对象，可由乡镇政府送达或委托邮局发放。
第二十五条 享受最低生活保障待遇的农村居民有下列情况之一的，由民政部门给予批评教育或警告，追回其冒领的保障金和终止享受低保待遇；触犯法律的，移交司法机关处理：
（一）采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取享受最低生活保障待遇的；
（二）享受最低生活保障待遇期间家庭收入情况发生变化或家庭人口减少，不按规定向管理机关履行告知义务，继续享受最低生活保障待遇的。
第二十六条 从事农村居民最低生活保障工作的管理人员，有下列行为之一的，由所在单位或相关部门给予批评或行政处分，构成犯罪的，依法移交司法机关处理：
（一）对符合享受农村居民最低生活保障待遇的对象，无正当理由拒不审批，或者无故拖延审批的；
（二）对不符合享受农村居民最低生活保障待遇的对象，擅自批准其享受最低生活保障待遇的；
（三）贪污、挪用、扣压最低生活保障金的；
（四）有其它玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第二十七条 对为申请享受农村居民最低生活保障待遇对象出具假证明的有关单位和人员，单位和上级主管部门要给予批评教育、纪律处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十八条 本办法执行中的具体问题由沧州市民政局负责解释。
第二十九条 本办法自2005年10月1日起施行。
