房地产合作开发合同转性认定的判断标准
兼评《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四、二十四、二十五、二十六和二十七条
曹文衔 宋仲春
前言
鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。为了正确处理以上问题，2005年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3. 关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。
二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。 也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
② 认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。 也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
② 认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》的通知
建设部
建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》的通知
建设部
根据建设部《关于印发一九九一年工程建设行业标准制订、修订项目计划（第一批）的通知》（建标〔1991〕413号）的要求，由重庆市土地房屋管理局主编的《危险房屋鉴定标准》，经审查，批准为强制性行业标准，编号ＪＧＪ125—99，自2000年3月1日起施行。
原部标准《危险房屋鉴定标准》ＣＪ13—86同时废止。
本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房地产科学研究院负责管理，重庆市土地房屋管理局负责具体解释，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版。
1 总则
1．0．1为有效利用既有房屋，正确判断房屋结构的危险程度，及时治理危险房屋，确保使用安全，制定本标准。
1．0．2本标准适用于既有房屋的危险性鉴定。
1．0．3危险房屋鉴定及对有特殊要求的工业建筑和公共建筑、保护建筑和高层建筑以及在偶然作用下的房屋危险性鉴定，除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。
2 符号、代号
2．1 符号
房屋危险性鉴定使用的符号及其意义，应符合下列规定：
Ｌo——计算跨度；
ｈ——计算高度；
ｎ——构件数；
ｎdc——危险柱数；
ｎdw——危险墙段数；
ｎdmb——危险主梁数；
ｎdsb——危险次梁数；
ｎds——危险板数；
ｎc——柱数；
ｎmb——主梁数；
ｎsb——次梁数；
ｎw——墙段数；
ｎs——板数；
ｎd——危险构件数；
ｎrt——屋架榀数；
ｎdrt——危险屋架榀数；
Ｐ——危险构件（危险点）百分数；
Ｐfdm——地基基础中危险构件（危险点）百分数；
Ｐsdm——承重结构中危险构件（危险点）百分数；
Ｐesdm——围护结构中危险构件（危险点）百分数；
Ｒ——结构构件抗力；
Ｓ——结构构件作用效应；
μ——隶属度；
μA——房屋Ａ级的隶属度；
μB——房屋Ｂ级的隶属度；
μC——房屋Ｃ级的隶属度；
μD——房屋Ｄ级的隶属度；
μa——房屋组成部分ａ级的隶属度；
μb——房屋组成部分ｂ级的隶属度；
μc——房屋组成部分ｃ级的隶属度；
μd——房屋组成部分ｄ级的隶属度；
μaf——地基基础ａ级的隶属度；
μbf——地基基础ｂ级的隶属度；
μcf——地基基础ｃ级的隶属度；
μdf——地基基础ｄ级的隶属度；
μas——上部承重结构ａ级的隶属度；
μbs——上部承重结构ｂ级的隶属度；
μcs——上部承重结构ｃ级的隶属度；
μds——上部承重结构ｄ级的隶属度；
μaes——围护结构ａ级的隶属度；
μbes——围护结构ｂ级的隶属度；
μces——围护结构ｃ级的隶属度；
μdes——围护结构ｄ级的隶属度；
γo——结构构件重要性系数；
ρ——斜率。
2．2 代号
房屋危险性鉴定使用的代号及其意义，应符合下列规定：
ａ、ｂ、ｃ、ｄ——房屋组成部分危险性鉴定等
级；
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ——房屋危险性鉴定等级；
Ｆd——非危险构件；
Ｔd——危险构件。
3 鉴定程序与评定方法
3．1 鉴定程序
3．1．1 房屋危险性鉴定应依次按下列程序进行：
1 受理委托：根据委托人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范围；
2 初始调查：收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘；
3 检测验算：对房屋现状进行现场检测，必要时，采用仪器测试和结构验算；
4 鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定其危险等级；
5 处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原则性的处理建议；
6 出具报告：报告式样应符合附录Ａ的规定。
3．2 评定方法
3．2．1 综合评定应按三层次进行。
3．2．2 第一层次应为构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件（Ｔd）和非危险构件（Ｆd）两类。
3．2．3 第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、围护结构）危险性鉴定，其等级评定应分为ａ、ｂ、ｃ、ｄ四等级。
3．2．4 第三层次应为房屋危险性鉴定，其等级评定应分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四等级。
4 构件危险性鉴定
4．1 一般规定
4．1．1 危险构件是指其承载能力、裂缝和变形不能满足正常使用要求的结构构件。
4．1．2 单个构件的划分应符合下列规定：
1 基础
1）独立柱基：以一根柱的单个基础为一构件；
2）条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件；
3）板式基础：以一个自然间的面积为一构件。
2 墙体：以一个计算高度、一个自然间的一面为一构件。
3 柱：以一个计算高度、一根为一构件。
4 梁、檩条、搁栅等：以一个跨度、一根为一构件。
5 板：以一个自然间面积为一构件；预制板以一块为一构件。
6 屋架、桁架等：以一榀为一构件。
4．2 地基基础
4．2．1 地基基础危险性鉴定应包括地基和基础两部分。
4．2．2 地基基础应重点检查基础与承重砖墙连接处的斜向阶梯形裂缝、水平裂缝、竖向裂缝状况，基础与框架柱根部连接处的水平裂缝状况，房屋的倾斜位移状况，地基滑坡、稳定、特殊土质变形和开裂等状况。
4．2．3 当地基部分有下列现象之一者，应评定为危险状态：
1 地基沉降速度连续2个月大于2ｍｍ／月，并且短期内无终止趋向；
2 地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》（ＧＢＪ7—81）规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10ｍｍ，且房屋局部倾斜率大于1％；
3 地基不稳定产生滑移，水平位移量大于10ｍｍ，并对上部结构有显著影响，且仍有继续滑动迹象。
4．2．4 当房屋基础有下列现象之一者，应评定为危险点：
1 基础承载能力小于基础作用效应的85％（Ｒ／γoＳ＜0．85）；
2 基础老化、腐蚀、酥碎、折断，导致结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等；
3 基础已有滑动，水平位移速度连续2个月大于2ｍｍ／月，并在短期内无终止趋向。
4．3 砌体结构构件
4．3．1 砌体结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容。
4．3．2 需对砌体结构构件进行承载力验算时，应测定砌块及砂浆强度等级，推定砌体强度，或直接检测砌体强度。实测砌体截面有效值，应扣除因各种因素造成的截面损失。
4．3．3 砌体结构应重点检查砌体的构造连接部位，纵横墙交接处的斜向或竖向裂缝状况，砌体承重墙体的变形和裂缝状况以及拱脚裂缝和位移状况。注意其裂缝宽度、长度、深度、走向、数量及其分布，并观测其发展状况。
4．3．4 砌体结构构件有下列现象之一者，应评定为危险点：
1 受压构件承载力小于其作用效应的85％（Ｒ／γoＳ＜0．85）；
2 受压墙、柱沿受力方向产生缝宽大于2ｍｍ、缝长超过层高1／2的竖向裂缝，或产生缝长超过层高1／3的多条竖向裂缝；
3 受压墙、柱表面风化、剥落，砂浆粉化，有效截面削弱达1／4以上；
4 支承梁或屋架端部的墙体或柱截面因局部受压产生多条竖向裂缝，或裂缝宽度已超过1ｍｍ；
5 墙柱因偏心受压产生水平裂缝，缝宽大于0．5ｍｍ；
6 墙、柱产生倾斜，其倾斜率大于0．7％，或相邻墙体连接处断裂成通缝；
7 墙、柱刚度不足，出现挠曲鼓闪，且在挠曲部位出现水平或交叉裂缝；
8 砖过梁中部产生明显的竖向裂缝，或端部产生明显的斜裂缝，或支承过梁的墙体产生水平裂缝，或产生明显的弯曲、下沉变形；
9 砖筒拱、扁壳、波形筒拱、拱顶沿母线裂缝，或拱曲面明显变形，或拱脚明显位移，或拱体拉杆锈蚀严重，且拉杆体系失效；
10 石砌墙（或土墙）高厚比：单层大于14，二层大于12，且墙体自由长度大于6ｍ。墙体的偏心距达墙厚的1／6。
4．4 木结构构件
4．4．1 木结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容。
4．4．2 需对木结构构件进行承载力验算时，应对木材的力学性质、缺陷、腐朽、虫蛀和铁件的力学性能以及锈蚀情况进行检测。实测木构件截面有效值，应扣除因各种因素造成的截面损失。
4．4．3 木结构构件应重点检查腐朽、虫蛀、木材缺陷、构造缺陷、结构构件变形、失稳状况，木屋架端节点受剪面裂缝状况，屋架出平面变形及屋盖支撑系统稳定状况。
4．4．4 木结构构件有下列现象之一者，应评定为危险点：
1 木结构构件承载力小于其作用效应的90％（Ｒ／γoＳ＜0．90）；
2 连接方式不当，构造有严重缺陷，已导致节点松动变形、滑移、沿剪切面开裂、剪坏或铁件严重锈蚀、松动致使连接失效等损坏；
3 主梁产生大于Ｌo／150的挠度，或受拉区伴有较严重的材质缺陷；
4 屋架产生大于Ｌo／120的挠度，且顶部或端部节点产生腐朽或劈裂，或出平面倾斜量超过屋架高度的ｈ／120；
5 檩条、搁栅产生大于Ｌo／120的挠度，人墙木质部位腐朽、虫蛀或空鼓；
6 木柱侧弯变形，其矢高大于ｈ／150，或柱顶劈裂，柱身断裂。柱脚腐朽，其腐朽面积大于原截面1／5以上；
7 对受拉、受弯、偏心受压和轴心受压构件，其斜纹理或斜裂缝的斜率ρ分别大于7％、10％、15％和20％；
8 存在任何心腐缺陷的本质构件。
4．5 混凝土结构构件
4．5．1 混凝土结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容。
4．5．2 需对混凝土结构构件进行承载力验算时，应对构件的混凝土强度、碳化和钢筋的力学性能、化学成分、锈蚀情况进行检测；实测混凝土构件截面有效值，应扣除因各种因素造成的截面损失。
4．5．3 混凝土结构构件应重点检查柱、梁、板及屋架的受力裂缝和主筋锈蚀状况，柱的根部和顶部的水平裂缝，屋架倾斜以及支撑系统稳定等。
4．5．4 混凝土构件有下列现象之一者，应评定为危险点：
1 构件承载力小于作用效应的85％（Ｒ／γoＳ＜0．85）；
2 梁、板产生超过Ｌo／150的挠度，且受拉区的裂缝宽度大于1ｍｍ；
3 简文梁、连续梁跨中部位受拉区产生竖向裂缝，其一侧向上延伸达梁高的2／3以上，且缝宽大于0．5ｍｍ，或在支座附近出现剪切斜裂缝，缝宽大于0．4ｍｍ；
4 梁、板受力主筋处产生横向水平裂缝和斜裂缝，缝宽大于1ｍｍ，板产生宽度大于0．4ｍｍ的受拉裂缝；
5 梁、板因主筋锈蚀，产生沿主筋方向的裂缝，缝宽大于1ｍｍ，或构件混凝土严重缺损，或混凝土保护层严重脱落、露筋；
6 现浇板面周边产生裂缝，或板底产生交叉裂缝；
7 预应力梁、板产生竖向通长裂缝；或端部混凝土松散露筋，其长度达主筋直径的100倍以上；
8 受压柱产生竖向裂缝，保护层剥落，主筋外露锈蚀；或一侧产生水平裂缝，缝宽大于1ｍｍ，另一侧混凝土被压碎，主筋外露锈蚀；
9 墙中间部位产生交叉裂缝，缝宽大于0．4ｍｍ；
10 柱、墙产生倾斜、位移，其倾斜率超过高度的1％，其侧向位移量大于ｈ／500；
11 柱、墙混凝土酥裂、碳化、起鼓，其破坏面大于全截面的1／3，且主筋外露，锈蚀严重，截面减小；
12 柱、墙侧向变形，其极限值大于ｈ／250，或大于30ｍｍ；
13 屋架产生大于Ｌo／200的挠度，且下弦产生横断裂缝，缝宽大于1ｍｍ；
14 屋架的支撑系统失效导致倾斜，其倾斜率大于屋架高度的2％；
15 压弯构件保护层剥落，主筋多处外露锈蚀；端节点连接松动，且伴有明显的变形裂缝；
16 梁、板有效搁置长度小于规定值的70％。
4．6 钢结构构件
4．6．1 钢结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造和连接、变形等内容。
4．6．2 当需进行钢结构构件承载力验算时，应对材料的力学性能、化学成分、锈蚀情况进行检测。实测钢构件截面有效值，应扣除因各种因素造成的截面损失。
4．6．3 钢结构构件应重点检查各连接节点的焊缝、螺栓、铆钉等情况；应注意钢柱与梁的连接形式、支撑杆件、柱脚与基础连接损坏情况，钢屋架杆件弯曲、截面扭曲、节点板弯折状况和钢屋架挠度、侧向倾斜等偏差状况。
4．6．4 钢结构构件有下列现象之一者，应评定为危险点：
1 构件承载力小于其作用效应的90％（Ｒ／γoＳ＜0．9）；
2 构件或连接件有裂缝或锐角切口；焊缝、螺栓或铆接有拉开、变形、滑移、松动、剪坏等严重损坏；
3 连接方式不当，构造有严重缺陷；
4 受拉构件因锈蚀，截面减少大于原截面的10％；
5 梁、板等构件挠度大于Ｌo／250，或大于45ｍｍ；
6 实腹梁侧弯矢高大于Ｌo／600，且有发展迹象；
7 受压构件的长细比大于现行国家标准《钢结构设计规范》（ＧＢＪ17—88）中规定值的1．2倍；
8 钢柱顶位移，平面内大于ｈ／150，平面外大于ｈ／500，或大于40ｍｍ；
9 屋架产生大于Ｌo／250或大于40ｍｍ的挠度；屋架支撑系统松动失稳，导致屋架倾斜，倾斜量超过ｈ／150。
5 房屋危险性鉴定
5．1 一般规定
5．1．1 危险房屋（简称危房）为结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
5．1．2 房屋危险性鉴定应根据被鉴定房屋的构造特点和承重体系的种类，按其危险程度和影响范围，按照本标准进行鉴定。
5．1．3 危房以幢为鉴定单位，按建筑面积进行计量。
5．2 等级划分
5．2．1 房屋划分成地基基础、上部承重结构和围护结构三个组成部分。
5．2．2 房屋各组成部分危险性鉴定，应按下列等级划分：
1 ａ级：无危险点；
2 ｂ级：有危险点；
3 ｃ级：局部危险；
4 ｄ级：整体危险。
5．2．3 房屋危险性鉴定，应按下列等级划分；
1 Ａ级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。
2 Ｂ级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。
3 Ｃ级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
4 Ｄ级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
5．3 综合评定原则
5．3．1 房屋危险性鉴定应以整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度的严重性鉴定为基础，结合历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析，综合判断。
5．3．2 在地基基础或结构构件发生危险的判断上，应考虑它们的危险是孤立的还是相关的。当构件的危险是孤立的时，则不构成结构系统的危险；当构件的危险是相关的时，则应联系结构的危险性判定其范围。
5．3．3 全面分析、综合判断时，应考虑下列因素：
1 各构件的破损程度；
2 破损构件在整幢房屋中的地位；
3 破损构件在整幢房屋所占的数量和比例；
4 结构整体周围环境的影响；
5 有损结构的人为因素和危险状况；
6 结构破损后的可修复性；
7 破损构件带来的经济损失。
5．4 综合评定方法
5．4．1 根据本标准划分的房屋组成部分，确定构件的总量，并分别确定其危险构件的数量。
5．4．2 地基基础中危险构件百分数应按下式计算：
Ｐfdm＝ｎd／ｎ×100％ （5．4．2）
式中Ｐfdm——地基基础中危险构件（危险
点）百分数；
ｎd——危险构件数；
ｎ——构件数。
5．4．3 承重结构中危险构件百分数应按下式计算：
Ｐsdm＝〔2．4ｎdc＋2．4ｎdw＋1．9（ｎdmb＋ｎdrt）＋1．4ｎdsb＋ｎds〕／
〔2．4ｎc＋2．4ｎw＋1．9（ｎmb＋ｎrt）＋1．4ｎsb＋ｎs〕×100％ （5．4．3）
式中 Ｐsdm——承重结构中危险构件（危险点）百分数；
ｎdc——危险柱数；
ｎdw——危险墙段数；
ｎdmb——危险主梁数；
ｎdrt——危险屋架榀数；
ｎdsb——危险次梁数；
ｎds——危险板数；
ｎc——柱数；
ｎw——墙段数；
ｎmb——主梁数；
ｎrt——屋架榀数；
ｎsb——次梁数；
ｎs——板数；
5．4．4 围护结构中危险构件百分数应按下式计算：
Ｐesdm＝ｎd／ｎ×100％ （5．4．4）
式中 Ｐesdm——围护结构中危险构件（危险点）百分数；
ｎd——危险构件数；
ｎ——构件数。
5．4．5 房屋组成部分ａ级的隶属函数应按下式计算：
μa＝1 （Ｐ＝0％） （5．4．5）
式中μa——房屋组成部分ａ级的隶属度；
Ｐ——危险构件（危险点）百分数。
5．4．6 房屋组成部分ｂ级的隶属函数应按下式计算：
1 （Ｐ≤5％）
μb＝｛（30％－Ｐ）／25％（5％＜Ｐ＜30％）
0 （Ｐ≥30％）
（5．4．6）
式中μb——房屋组成部分ｂ级的隶属度；
Ｐ——危险构件（危险点）百分数。
5．4．7 房屋组成部分ｃ级的隶属函数应按下式计算：
0 （Ｐ≤5％）
μc＝｛（Ｐ－5％）／25％ （5％＜Ｐ＜30％）
（100％－Ｐ）／70％（30％≤Ｐ≤100％）
（5．4．7）
式中μc——房屋组成部分ｃ级的隶属度；
Ｐ——危险构件（危险点）百分数。
5．4．8 房屋组成部分ｄ级的隶属函数应按下式计算：
0 （Ｐ≤30％）
μd＝｛（Ｐ－30％）／70％（30％＜Ｐ＜100％）
1 （Ｐ＝100％）
（5．4．8）
式中μd——房屋组成部分ｄ级的隶属度；
Ｐ——危险构件（危险点）百分数。
5．4．9 房屋Ａ级的隶属函数应按下式计算：
μA＝ｍａｘ〔ｍｉｎ（0．3，μaf），ｍｉｎ（0．6，μas），ｍｉｎ（0．1，μaes）〕
（5．4．9）
式中μA——房屋Ａ级的隶属度；
μaf——地基基础ａ级的隶属度；
μas——上部承重结构ａ级隶属度；
μaes——围护结构ａ级的隶属度。
5．4．10 房屋Ｂ级的隶属函数应按下式计算：
μB＝ｍａｘ〔ｍｉｎ（0．3，μbf），ｍｉｎ（0．6，μbs），ｍｉｎ（0．1，μbes）〕
（5．4．10）
式中μB——房屋Ｂ级的隶属度；
μbf——地基基础ｂ级的隶属度；
μbs——上部承重结构ｂ级隶属度；
μbes——围护结构ｂ级的隶属度。
5．4．11 房屋Ｃ级的隶属函数应按下式计算：
μC＝ｍａｘ〔ｍｉｎ（0．3，μcf），ｍｉｎ（0．6，μcs），ｍｉｎ（0．1，μces）〕
（5．4．11）
式中μc——房屋Ｃ级的隶属度；
μcf——地基基础ｃ级的隶属度；
μcs——上部承重结构ｃ级隶属度；
μces——围护结构ｃ级的隶属度。
5．4．12 房屋Ｄ级的隶属函数应按下式计算：
μD＝ｍａｘ〔ｍｉｎ（0．3，μdf），ｍｉｎ（0．6，μds），ｍｉｎ（0．1，μdes）〕
（5．4．12）
式中μD——房屋Ｄ级的隶属度；
μdf——地基基础ｄ级的隶属度；
μds——上部承重结构ｄ级隶属度；
μdes——围护结构ｄ级的隶属度。
5．4．13 当隶属度为下列值时：
1 μdf＝1，则为Ｄ级（整幢危房）。
2 μds＝1，则为Ｄ级（整幢危房）。
3 ｍａｘ（μA，μB，μC，μD）＝μA，则综合判断结果为Ａ级（非危房）。
4 ｍａｘ（μA，μB，μC，μD）＝μB，则综合判断结果为Ｂ级（危险点房）。
5 ｍａｘ（μA，μB，μC，μD）＝μC，则综合判断结果为Ｃ级（局部危房）。
6 ｍａｘ（μA，μB，μC，μD）＝μD，则综合判断结果为Ｄ级（整幢危房）。
5．4．14 其他简易结构房屋可按本章第5．3节原则直接评定。
附录Ａ房屋安全鉴定报告
报告编号（ ）
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｜一、委托单位／个人概况 ｜
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｜ 单位名称 ｜ ｜ 电 话 ｜ ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜
｜ 房屋地址 ｜ ｜ 委托日期 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜二、房屋概况 ｜
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－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 房屋用途 ｜ ｜ 建造年份 ｜ ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜
｜ 结构类别 ｜ ｜ 建筑面积 ｜ ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜
｜ 平面形式 ｜ ｜ 层 数 ｜ ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜
｜ 产权性质 ｜ ｜产权证编号 ｜ ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 备 注 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜三、房屋安全鉴定目的 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜四、鉴定情况 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜五、损坏原因分析 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜六、鉴定结论 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜七、处理建议 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜八、检测鉴定人员 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜九、鉴定单位技术负责人签章 鉴定单位｜
｜ （公章）｜
｜鉴定人： ｜
｜审核人： ｜
｜审定人： ｜
｜ 鉴定日期 年 月 日 ｜
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本标准用词说明
1．0．1 为便于在执行本标准条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词说明如下：
1 表示很严格，非这样做不可的：
正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。
2 表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。
3 表示允许稍有选择，在条件许可时首先这样做的：
正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
1．0．2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应按……执行”或“应符合……的规定”。
2000年3月1日
